少子高齢化は加速する現代社会では、30歳を過ぎ将来に不安を感じた方が1つの選択肢として不動産投資を始める方が実は多いのです。しかし、実際に資金がない状態で不動産投資は可能なのでしょうか。今回は不動産投資のやり方からローンの組み方、審査のハードルやデメリットなどを解説していきます。

不動産投資とはまず、投資用の物件を購入し、その物件に誰かが住むことによって発生する家賃収入を収益にすることができるのです。しかし、元から物件を所有していなければ、投資用に物件を購入しなければなりません。ほとんどの方は不動産投資ローンを組んで、物件を購入します。

不動産投資のメリットは、ずばり不労所得を得ることができる点です。毎月のローンの支払いが5万円で家賃収入が8万円であれば、差額の3万円が利益になります。このように1戸で3万円の利益がでる場合、2戸3戸と増やしていけばその分収入が増えるということです。

不動産はローンを組んで購入するので借金を返済していかなければなりません。その返済額よりも家賃収入が多ければ利益が出て、家賃収入が少なければ損をするという仕組みです。上手くいけば自分は労働せずに収入を得ることができるので、非常にメリットが大きく魅力的です。

30代で特に独身の場合、少し生活に余裕ができてきます。30代になれば収入も安定してきて、本格的とはいかなくても、老後のことを考え始めるでしょう。

少子高齢化が深刻化している現代の日本では、自分が定年の年齢まで働けるか分かりませんし、定年の年齢が引き下がる可能性はありますが、年金がその分もらえるとも限りません。正直、現状だと年金に期待しない方がいいかもしれません。

その中で、自分が仮に働けなかったとしても不労所得があれば安心です。また低金利政策などで不動産を購入しやすいこともあり、借金をしても不動産で家賃収入を得ようとする人が多いのです。

さらに、不動産投資ローンを完済することができれば、単純に家賃×戸数分の収益を得ることができるので、長期的に運用するとメリットが大きくなる可能性もあります。しかし、不安になる点もいくつかあります。

ここからは不動産投資のデメリットを紹介するので、是非参考にしてください。まず、自分の思惑通りに行くかどうかです。仮に不動産投資ローンの借金返済分が毎月10万円で、入居者がいなかったらどうでしょう。

毎月10万円が何の生産性もないままに家計から消えていきます。また家賃収入から借金のローン返済分を差し引いたものが収益になりますが、人が物件を選ぶときに最も重要視するのが家賃です。

家賃の設定は自由ですが、利益を出そうと家賃を上げた場合、入居者ができる可能性は低くなりデメリットです。入居者ができるまで家賃を調整し、下げていくとその分利益は出ません。結局はトントンのラインで落ち着くこともありますし、最悪借金の返済分を下回ることもあります。

しかし、中には借金であるローン返済分を完済するまで家賃と相殺ラインで踏ん張るという考えの方もいるかもしりません。しかし、デメリットの2つ目になりますが時間が経過すると物件の価値はどんどん不利になっていきます。

築年数が経過すればするほど、物件の価値は下がるからです。また、仮に相殺ラインで頑張ったとしても、家主には管理コストもかかりますので、トータル借金が膨れてしまう可能性もありハードルが高いものです。

メリットは単純明快で家賃収入が手に入る可能性があることと、将来物件の価値が上がったときに売却することができれば儲かることです。しかし、今の日本の情勢を加味したときに、ハードルが高い物件を購入する選択肢は賢いと言えるのでしょうか。

投資用の物件であったとしても持ち家です。不動産投資を始める人が多い理由も、少子高齢化が原因の年金などの老後の不安です。少子高齢化が加速する現在の日本で、将来的に物件の価格は上がるのでしょうか。

単純に考えれば、少子高齢化が進行し、団塊の世代と言われるベビーブームに生まれた方々がこの世を去れば、急速に人口は減少していくでしょう。しかし、人口の減少と同じ勢いで住宅はなくなりません。

近い将来、人の数と物件の数が合わなくなり需要と供給のバランスも崩れて供給過多になります。その時期で住宅が今よりも高く売れるためには、時代にあった付加価値がないと厳しいでしょう。

このように、築年数が経過し価値が下がる点と人口減少の観点から売却して儲ける手法はデメリットが大きいです。物件の価格に関しては2020年の東京オリンピックまだは高騰し、オリンピック終了とともに下落すると言われています。

このように不動産投資をする場合には将来的な展望も含め、期待ができる算段があれば参入するのも良いでしょう。不動産は素人が扱うにはハードルが高い投資商品です。借金をして借金を作る運用は身を滅ぼします。

まず不動産投資は気を付けなければ、自己破産と同じ状態になってしまうことがある、というデメリットをしっかり把握しましょう。老後の備えを考えた結果、不動産投資が最もメリットがあるという結論が出たなら実践しましょう。

不動産投資の難しさは、同じ物件は他にないというところです。上手くいかない理由が物件の内容によるケースもあるため、再現性が低いと言われおり、素人が結果を出しにくく失敗しやすいという意見もあります。このようなデメリットをしっかり把握しましょう。

資金に余裕がある投資家が資産運用する際に用いる手段が不動産投資です。投資に踏み切る前にしっかりと可能性があるかの検証を行いましょう。実際に物件を購入する時に多くの方はローンを組み借金をして不動産を購入します。

このときのローンは住宅ローンではなく「不動産投資ローン」になります。こちらは基本的に賃貸物件などの不動産事業を行う際に組む借金です。住宅ローンとの違いはなんでしょうか。違いは審査基準や利率などになります。

住宅ローンの場合と違い、不動産投資ローンの方がお金を貸している側にリスクが大きくなるため、審査は厳しくなると言われています。またリスクがあるため金融機関も積極的に宣伝などを行っていません。

不動産投資用としてローンを組む場合は、住宅ローンを組むよりも審査のハードルが高く、通過するのが厳しくなる傾向にあります。それはローンの返済の方法が住宅ローンと不動産投資ローンで異なるからです。

住宅ローンの場合、返済する方法は日々の働いた給料から支払いをしていきます。住宅ローンの審査基準は、毎月の返済能力があるかどうかになるので、どこに勤めているか、勤めてどれくらいの期間か、役職はどうかと個人の信用が基準になっています。

さらに、住宅ローンの返済の場合は個人の信用情報が重視されるので、過去の借金の経験なども審査の基準として重要視されます。過去に借金をしていて延滞をしている場合や、複数融資を受けている場合などは審査に通らないことがあります。

不動産投資ローンの場合の審査基準は、個人の収入や借金歴などの信用情報に加え、投資する不動産の価値も審査基準になります。この不動産の審査基準は個人の信用よりも大きいと言われているため、住宅ローンよりも審査のハードルが高いと言われています。

審査が厳しいのは、不動産の運用が失敗した場合、金融機関にも被害があるからです。投資物件が全く価値のないもので、いつまでも入居者がいない状況が続けば、返済が滞り金融機関にとってはリスクです。

このとき金融機関は不動産の価値を立地条件や築年数なども基準として審査を行います。仮に収益が見込めない物件であったとしても、物件自体の価値が高いものであれば担保になるからです。

また中古物件の場合は提出する資料が増えます。中古物件の場合は建物診断や修繕の履歴も金融機関の審査対象になります。これ以外にも諸費用が発生しますが、この諸費用に関してはローンに組み込むことができない場合があるので注意が必要です。

不動産投資では自分の資金以上の物件を購入することもできます。これを「レバレッジをかける」と言いますが、もちろん少ない資金で大きなお金を生む可能性があるので画期的な仕組みです。このように少ない資金でも大きな投資を行うことができるので、投資を行う人からすると選択肢は広がります。

しかし、レバレッジをかけている場合で、運用がうまくいかなくなった場合は資金以上の金額を払わないといけなくなるため、負債を相当額抱えることになるリスクもあり、安全に運用したい方にはデメリットになるかもしれません。

このように不動産投資ローンを組んで投資として家賃収入を目的に運用していきますが、リスク管理が最重要になります。実はこの不動産のリスク運用が最もハードルが高いのです。このように、大きな利益を生む方法でもありますが、デメリットの大きさもしっかり検討しなければなりません。

また、投資用の物件が空室になれば収入がなくなるリスクや金利が上昇するリスクもあります。実際に投資用の物件に入居者がいて家賃収入があったとしても、金利が上昇した場合は、家賃収入が一定なのに返済の金額が増えるという事態にもなるデメリットを含んでいます。

実際にサラリーマン収入以外に副業や投資を考える人は多くいます。その中でFXや株式投資、最近だと仮想通貨まで手法はいくつもありますが、実物資産が手に入ることで不動産投資を選ぶ方も多くいます。

しかし、先程あげた投資・運用の手法よりも初期費用が高額で自分で用意するのは難しいでしょう。レバレッジを利かせられるとしても、借金をしていることに変わりはないので一歩が出ないという方がほとんどです。

借金が膨らむリスクはありますが賢く運用することで、イメージが悪いかもしれないですが借金をすることのメリットもあるのです。結論からお伝えすると借金をすることで運用の選択肢が広がるのです。

実際に現状を変えたいと・老後に備えたいと思っていても銀行の預金は増えませんし、何か行動する必要があります。結果として借金をしてしまいますが、不動産投資ローンを組むことによって、資金が足りなくても行動に移すことができるのです。

例えば、毎月10万円を貯金し年間120万円を貯めることができ、すぐ資金にできるお金が100万円ある方がいます。不動産投資を考えたときに、貯金を継続して自己資金で行うパターンと、不動産投資ローンを組み融資を受けるパターン、自己資金をある程度貯めて融資を受けるパターンがあり、それぞれのパターンを検証してみましょう。

まず始めに貯金をして不動産投資を行う場合ですが、物件の価格が2000万円だとすると、手元の資金100万円を差し引いた1900万円を貯金する必要があります。1年間で貯まる貯金が120万円なので15年と10ヶ月かかります。貯金を行う場合のデメリットは貯金をする16年間何もできないことです。

次に、不動産投資ローンを組み借金をして不動産投資をするパターンです。手元の資金の100万円を頭金にすると1900万円を借金します。毎月貯金をしている10万円を借金の返済に充てると貯金を行った場合と同様に16年間で完済します。

しかし、この借金を返済している16年間にも家賃収入があり、その分を借金の返済に充てることができます。仮に家賃が10万円に設定した場合、約半分の8年で完済することができます。完済した8年目以降は家賃収入が不労所得として手に入ります。

最後のパターンは、貯金をして資金をある程度用意してから融資を受ける場合です。仮に2年間貯金をして240万円と手元の100万円を合わせて340万円、残りの1660万円を不動産投資ローンで賄います。先程と同様に家賃収入が毎月10万円だとおよそ7年間で完済します。

この場合は返済期間が最も短いですが、資金を貯めるために2年間かかっているので実質9年間かかっています。この3つのパターンを比較したときに、最初から融資を受けた方が完済までの期間が短いことが分かります。借金をした方は完済まで早く、利益を出しやすいのでメリットがあるのです。

しかし、不動産投資ローンを組み借金するメリットが分かっていても審査のハードルが高いため、融資を受けられるか分かりません。審査のハードルで比較すると住宅ローンの方が審査は通過しやすいのです。

審査のハードルが低く通過しやすい住宅ローンですが、住宅ローンで購入した物件は不動産投資ができないのです。仮にマイホームを住宅ローンで購入して、ローン返済中に投資用として使う場合は融資を受けている金融機関に届け出をしないといけません。

しかし、どうしても不動産投資を行いたいときに、金融機関に黙って住宅ローンで購入した物件を不動産投資用として使った場合はどうなるのでしょうか。事例を交えて紹介します。マイホームの購入を考えていた夫婦がとあるきっかけで賃貸物件を住宅ローンで購入することにしました。

その理由としてはその物件を「賃貸併用住宅」として利用することを思いついたからです。賃貸の部分の家賃収入をローンの返済に充てることができれば、負担なくマイホームが手に入るからです。自宅用のスペースが50％以上あれば住宅ローンでの借り入れが可能で、住宅ローンで購入しました。

ここまでは問題ないのですが、実はこの物件を改装して2世帯のアパートにし、本人たちは物件購入前の物件にそのまま暮らすことにしたのです。そうすれば不動産投資用としてアパートを低金利の住宅ローンで購入することができ、家賃収入が手に入るというわけです。アパートは収益性が低いことが多いため不動産投資用ローンは組めないことが多いのです。

通常、融資が受けられないアパートを住宅ローンで購入し、かつ不動産投資用として利用していたのです。しばらく経った後に金融機関の担当者に知られてしまい、その後融資は打ち切られ一括返済を求められたのです。このようにルールは破ってはいけません。

このように、ルールから外れた運用は論外です。不動産投資をする際は、十分な資金と金融機関を納得させるだけの収益性のある物件を提案しなければなりません。それほど不動産投資用ローンの審査のハードルは高いのです。

仮にハードルの高い審査を通過したとしても問題は、投資物件の運用です。不動産投資ブームの中でうまくいっている人は僅かで、レバレッジをかけて購入した分、運用が行き詰まると、自己破産と同じ状態になる人が多く問題になっています。

運用を失敗し毎月のローン返済が滞ると、督促が来て、最悪の場合は一括返済を求められるケースもあるので注意が必要です。不動産投資の難しいところは、実際に入居者が現れるかどうかは確実ではないことです。

このように、本来想定していた家賃収入が入らず借金の返済に追われるだけという方も少なくないのです。不動産投資に失敗して自己破産することになる人も多くなっています。しかし、自己破産の前に「任意売却」と言うものがあります。

「任意売却」は最終手段として考えましょう。自己破産すると物件は競売にかけられますが、その前に買い手を見つけて、債務を終了する方法です。債務整理と同じ扱いになるので、自動車や住宅などのローンの審査に通らなくなるデメリットもあります。

このように投資用の物件でマイナス（赤字）が出ていると、あらゆる場面での審査が通らなくなるデメリットを兼ね揃えているのです。安全に運用をするのは難しいかもしれません。住宅ローンと比較すると不動産投資用ローンは金利が高いで、高い金利が気にならないくらい資産がある方が活用することで効果が高くなるのです。

このように苦労して審査のハードルが高い不動産投資ローンを組んでも、デメリットが多く運用リスクが高く失敗する可能性も高いです。ハードルの高い不動産投資を行う方の大半は電話での勧誘がきっかけのようです。

このことで、ハードルが高いかどうかも、デメリットが多いかどうかも分からない人が不動産投資を始めるのです。電話勧誘によってハードルが低く感じられ、リスクが少なく感じる方も多いでしょうが、鵜呑みにせず自分でもしっかり調べましょう。

不動産投資は上手く運用できれば不労所得が手に入る非常に魅力が多いものです。しかし、利益を生み出す可能性の分だけリスクも大きく、ローンを組めても金利が高いなどデメリットも多い投資です。確実に儲けられる投資なんてありません。何かしらデメリットはあるのです。一歩踏み出す前に自分でしっかり調べましょう。