生前贈与で土地や不動産を贈与するメリット!手続きや注意点は?

生前贈与で土地や不動産を贈与なんて自分には関係がないと思っていませんか。生前贈与は相続対策の1つです。その相続でもめる原因の多くが土地や不動産です。ご自身の身に相続問題が降りかかってくる前に、相続対策の1つである生前贈与をしっかり勉強しておきましょう。

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目次

  1. 生前贈与で土地や不動産を贈与する場合のメリットや注意点とは?
  2. 生前贈与で土地や不動産を贈与するメリットは?
  3. 生前贈与で土地や不動産を贈与する手続きとは?
  4. 生前贈与で土地や不動産を贈与する際にかかる税金とは?
  5. 生前贈与で土地や不動産を贈与する際の注意点とは?
  6. 生前贈与で土地や不動産を贈与する場合のメリットや注意点・手続きなどのまとめ

生前贈与で土地や不動産を贈与する場合のメリットや注意点とは?

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生前贈与で土地や不動産を贈与する場合のメリットや注意点についてみていきましょう。そもそも生前贈与とは何か、相続とはどのような関係なのかを理解しなければ、生前贈与のメリットや注意点などについても理解はできません。順を追って説明していきますので、一緒に確認していきましょう。

そもそも生前贈与とは?

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財産を渡したい方が生前にその財産を贈与することを生前贈与といいます。祖父母や両親から住宅購入費用、教育費などの援助を受けることも生前贈与にあたります。また生前贈与の財産は現金だけに限りません。土地や建物、不動産なども含まれます。

生前贈与と相続の違いは?

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生前贈与と相続の違いは2点あります。ひとつは財産を渡す方が生存しているか、亡くなっているかです。生存している場合は生前贈与で、亡くなっている場合は相続です。もうひとつの違いは、生前贈与は財産を渡す方と受ける方の両方の同意がないと成立しません。対して相続は渡す側が亡くなっているため、両方の同意がなくても成立します。

生前贈与が相続対策になる理由

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生前贈与が相続税対策になる理由は財産を渡す方が生存しているので、渡したい財産がどれくらいで、誰に渡したいかを把握することができるからです。また、受ける方を受取る方の両方の合意が必要で、そもそもお互いが了解を得ているので、渡す方と受取る方の間では争いは起きにくいので、相続対策になりということです。

相続でもめる原因は不動産?私的財産の約半分は不動産

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相続争いは資産が多い方ではなく、1000万円から5000万円くらいの資産で相続争いが起きています。そして、多くの方が土地や建物の不動産で相続争いが起きているという事実があります。なぜ土地や建物の不動産で相続争いが起きるかというと、土地や建物の不動産の財産を相続では、不公平なく均等に分けることが難しいからです。

生前贈与で土地や不動産を贈与する必要性はある?

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相続時の私的財産が土地や建物などの不動産しかないという方も少なくなりません。相続争いは1000万円から5000万円くらいの資産がある一般の方に多いです。これは誰でも相続争いに巻き込まれていしまう可能性があるということです。相続争いを未然に防ぐためにも、生前贈与で土地や建物などの不動産を贈与する必要はあるといえます。

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生前贈与で土地や不動産を贈与するメリットは?

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生前贈与と相続の違いや、生前贈与で土地や建物などの不動産を贈与する必要性があることはご理解いただけましたか。では次に生前贈与で土地や建物などの不動産を贈与すると、どんなメリットがあるのかも一緒に確認していきましょう。
 

相続税の節税効果が得られる!

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日本の相続税は10%から55%と、相続の対象である資産額が増えれば相続税も段階的に増えます。そして相続財産が3億円を超えると約半分を相続税として納めます。生前贈与をすると、遺産となる財産を前もって減らすことができます。相続税の対象となる遺産が減り相続税の対象となる遺産が減ることによって相続税も減るというメリットがあります。

「争族」の防止にもつながる!

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相続時の私的財産は約半分が不動産という事実があります。不動産は財産を公平に分けることが難しいので、相続争いが起こる可能性がありました。なぜ生前贈与は相続争いを未然に防げるかというと、生前贈与で土地と不動産を贈与すれば、相続時にはその土地や不動産といった私的財産はなくなります。争う財産を事前にないものにしてしまうということです。

土地や不動産・建物を現在の評価額で譲り渡せる!

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土地や不動産を相続によって譲り受ける時、その相続税は土地や建物の評価額に基づいて納める相続税が決まります。土地や不動産の評価額が高ければ、相続税も高くなります。将来土地の評価額が上がり、納める税金も上がる可能性があるならば、生前贈与で土地や不動産を贈与することによって現在の評価額で譲り渡すことができるというメリットがあります。

生前贈与は相続よりも短期間で渡せる?

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生前贈与は財産を渡す側と受取る側の契約で、両方が生存していて、両方の合意があるので、比較的短期間で渡せる可能性があります。対して相続は遺産分割協議を経ないと財産の移転はできません。また相続でもめた場合はもっと時間がかかります。なので、生前贈与は相続よりも短期間で財産を渡せるというメリットがあります。

生前贈与で土地や不動産を贈与する手続きとは?

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生前贈与で土地や建物などの不動産を贈与することのメリットについてはご理解いただけましたか。では実際に生前贈与をする場合の手続きはどのようにしたらいいでしょうか。その手続きの必要性や、名義変更の手続きの流れについて確認していきましょう。

名義変更は必ずしよう

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土地や不動産を譲り受けてその土地の所有者が変われば、その土地や建物の持ち主の名前を変える必要があります。それが名義変更です。なぜ名義変更をする必要があるかというと、第三者にその土地の持ち主が現在誰なのかをわかりやすくするためです。名義変更はいつまでするという期限はありませんが、万が一に備え、早めに必ず名義変更をしましょう。

名義変更の基本的な流れその1

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名義変更の手続きの全体的な流れは土地の調査、税金の確認、必要書類の収集、贈与契約締結、法務局へ提出です。土地の調査とは現地で土地を確認しその土地の登記事項証明書をとること、税金の確認とは贈与税、登録免許税、不動産取得税がいくらなのか確認すること、必要な書類の収集とは名義変更に必要な書類を収集することです。

名義変更の基本的な流れその2

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名義変更の手続きで、贈与契約の締結とは贈与契約書に捺印をして、贈与契約を完了することをいいます。そして、法務局に提出するとは、作成した書類と、収集した書類を法務局に提出します。その土地や不動産が管轄している法務局に提出しましょう。法務局への提出は郵送でも可能です。これらの手続きは専門家に相談または任せることもできます。

必要な書類は?

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名義変更の手続きに必要な書類は土地や不動産を譲り渡す方は対象不動産の登記識別情報通知または登記済権利証、3ヶ月以内の印鑑証明書、固定資産評価証明書、全部事項証明書です。土地や不動産を譲り受ける方は住民票が必要です。その他、登記申請書、贈与契約書または贈与証書、印紙台紙、必要な場合は委任状です。

登記申請書は自分で作成して提出する!

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この収集した書類をもとに、登記申請書と贈与契約書は自分で作成します。生前贈与の申請書は法務局のホームページで雛形をダウンロードすることができますし、法務局にその雛形がある場合もあります。しかし、すべての法務局であるわけではありませんので、ご注意ください。記入方法がわからない場合は直接法務局で相談することもできます。

生前贈与で土地や不動産を贈与する際にかかる税金とは?

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生前贈与で土地や建物などの不動産を贈与する手続きで、主に登記の名義変更の必要性と手続きについてはご理解いただけましたか。贈与、または生前贈与を行うことによって発生する税金は贈与税です。その贈与税には2つの非課税枠の制度が設けられています。その2つの非課税枠の制度を理解して、活用していきましょう。

そもそも贈与税の税率は相続の税率より高い?

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贈与税の税率は相続税率よりも高く設定されています。1000万円以下の場合、相続税率は10%ですが、贈与税率は直系尊属への贈与で30%になります。それ以外の場合は40%と、相続税率よりも高いです。しかし贈与税は非課税枠を活用すると節税になります。贈与税の税率は高いですが、節税の効果を見込める可能性があるということです。

一般の贈与の場合の非課税枠

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贈与税には基礎控除額があります。一般の贈与場合は1年間で1人あたり110万円までは贈与税がかからず、申告も不要です。この制度は暦年課税といわれています。しかし、毎年定期的に110万円の贈与をして非課税枠を使い続けていると定期贈与とみなされて、場合によっては贈与税がかかってしまう場合がありますので、ご注意ください。

直系尊属から子や孫への生前贈与の場合の非課税枠

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60歳以上の祖父母から20歳以上の子や孫に贈与する場合は相続時精算課税制度を選択することもでき、2500万円までの贈与は、贈与税が非課税です。注意点は2点あり、1つはこの制度を1度でも選択すると、暦年課税を選択することができないこと、もう1つはこの制度は税金がかからないのではなく相続時に精算するという制度だということです。

土地や不動産を生前贈与して暦年課税を選択した場合

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110万円の非課税枠は現金だけではなく、土地の場合も毎年110万円ずつ渡すことが可能です。ただし注意点が3つあります。1つは完全に土地を渡し終わるまで渡す側と受ける側の共同名義ということ、2つめは贈与の度に登記をする必要があること、3つめは同じ時期に同じ金額で贈与をすると一括贈与と判断されて贈与税が発生する可能性があることです。

土地や不動産を生前贈与して相続時精算課税制度を選択した場合

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土地の場合この制度は最大2500万まで非課税ですが、注意点が3つあります。1つは2500万円を超える分は一律20%の贈与税が発生します。残部分を共同名義にすると贈与税は発生しません。2つめは1度この制度を選択すると親が亡くなるまで暦年制度は選択不可です。3つめはこの制度の贈与を受けた贈与額は相続時に相続税の対象になり、相続税が発生します。

この2つの制度を賢く活用する?

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土地や不動産を生前贈与した場合で、2500万円では収まらない場合は、この相続時精算制度と暦年課税の制度を2つ組み合わせて活用することもできます。まず、暦年課税の制度で、毎年110万円ずつ渡し、ある程度の残になったら相続時精算制度を活用して、残りの財産を贈与するという方法になります。

この2つの制度を賢く活用する際の注意点

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この2つの制度を賢く活用すると節税効果はあります。しかし、毎年110万円ずつ渡す場合は毎回の登記費用がかかります。また、相続時精算制度を選択すると、相続時に贈与した分も相続財産とみなされるので、相続税が発生します。これらの費用も加味して節税するだけの効果があるのかをあらかじめ計算する必要はあります。

生前贈与で土地や不動産を贈与する際の注意点とは?

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生前贈与で土地や不動産を贈与する際にかかる税金の贈与税や、贈与税の2つに非課税枠の制度を土地の場合に置き換えての活用方法についてはご理解いただけましたか。では次は生前贈与で土地や不動産を贈与する際に気をつけなければいけない注意点についても確認していきましょう。

小規模宅地等の特例の適用はできない

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小規模宅地等の特例とは土地に適用され、土地の評価額が最大8割減額になります。土地の評価額が8割減額すると納める税金も減額されます。生前贈与を選択したら、この小規模宅地等の特例はできません。この特例は税金が80%オフになるお得な特例なので、生前贈与の選択をする前にご自身の土地が特例の条件の適用があるか確認することをおすすめします。

小規模宅地の特例の適用と生前贈与の場合で比較しよう

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すべての場合にこの小規模宅地の特例が適用されるとは限りません。仮に小規模宅地の特例が適用になる場合は、相続でこの小規模宅地等の特例を選択する場合と土地や不動産を生前贈与した場合とではどちらを選択したほうが節税効果が高いのかを比較してみるといいでしょう。

贈与税以外にかかる税金のコストに注意!

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贈与税以外にかかる税金とは登録免許税と不動産取得税です。登録免許税は不動産を取得して、不動産の登記をすると発生し、不動産取得税は土地や不動産を取得すると発生します。この贈与税意外の登録免許税と不動産取得税の注意点は税金のコストです。この2つの税金コストは生前贈与の場合のほうが、相続の場合より高くなります。

不動産取得税と登録免許税は相続と贈与ではどれくらい違う? 

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相続で土地や不動産を取得する場合、登録免許税は通常よりも低い税率で、固定資産評価額の0.4%が課税され、不動産取得税は免除になります。しかし、生前贈与によって土地や不動産を取得した場合、登録免許税は固定資産評価額の2%で、不動産取得税は原則、固定資産評価額の4%が課税されます。このように相続の場合のほうが税の優遇がされます。

生前贈与で土地や不動産を贈与する場合のメリットや注意点・手続きなどのまとめ

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生前贈与については細かいところまで考慮しなければいけないので、細かい制度まで理解して知る必要があることはご理解いただけましたか。最後に生前贈与のメリットや注意点や手続きなどの要点だけをまとめてみました。確認していきましょう。

生前贈与のメリットのまとめ

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生前贈与のメリットは3つありました。1つは土地や不動産などの建物は相続時に分割が難しいので、事前に財産を分けることで、相続争いを防ぐことです。2つめは事前に財産を贈与することで、相続時に相続税の対象財産を減らすと、相続税の節税になります。3つめは土地や不動産が価値が上がると税金も上がるので、上がる前に贈与すると節税になります。

生前贈与の手続きのまとめ

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名義変更の手続きの流れは土地の調査、税金の確認、必要書類の収集、贈与契約締結、法務局へ提出でした。その中で、大事だったことは法務局に提出するための必要書類の収集や必要書類をもとに書類を作成することでした。これらの作業がご自身ではできない場合は経験がある専門家に相談またはお任せをすることもできました。

生前贈与の注意点のまとめ

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生前贈与にかかる税金は贈与税、登録免許税、不動産取得税でした。登録免許税と不動産取得税の相続の場合でかかる税金と、生前贈与の場合とでは生前贈与の場合の方が税金額が高くなりました。そして相続をした場合は小規模宅地の特例というお得な特例もありました。

生前贈与を選択する場合は目的をもつ

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仮に生前贈与土地や建物などの不動産を贈与することを選択した場合、何のために生前贈与をするのかという目的をもつことをおすすめします。その目的を持つことで、自分が何を優先したいのかがわかります。例えば、税金がかかってもいいから相続争いを未然に防ぎたい、などです。目的をもつと自分の優先順位がわかり、やるべきことが明確になります。

全体的なコストも判断材料になる

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全体的なコストも生前贈与を選ぶか相続を選ぶかの判断材料になります。細かい作業になりますが、ご自身の場合で、生前贈与の場合と相続の場合とで、適用される税金のメリットなども加味して全体的なコストを算出してみることをおすすめします。そして、コストとメリットで天秤にかけて判断してみてもいいでしょう。

自分でできない場合は専門家に相談する

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生前贈与で土地や建物などの不動産の贈与の手続きをすることや、全体的なコストの比較の計算などは、専門的な知識や、時間や労力がかかることが予想されます。ご自身だけでは手に負えないと感じた場合は、経験がある専門家に相談したり、任せてしまうのも手です。ぜひ、ご自身の目的のために行動してみてください。

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