マンションの固定資産税はいくらぐらい?目安や計算方法を解説!

マンションの固定資産税の目安や計算方法を解説します。マンションを購入すると住宅ローンの他、さまざまな支払いがあります。固定資産税は毎年払わなければいけない税金です。マンション購入前に固定資産税はいくらぐらいになるのか知っておきましょう。

マンションの固定資産税はいくらぐらい?目安や計算方法を解説!のイメージ

目次

  1. マンションの固定資産税はいくら?計算方法などを調査!
  2. 固定資産税とは何か理解しよう
  3. マンションの固定資産税は新築や築年数によって変わる
  4. マンションの固定資産税の計算の目安は?
  5. マンションの固定資産税には軽減措置がある
  6. マンションの固定資産税についてまとめ

マンションの固定資産税はいくら?計算方法などを調査!

マンションの固定資産税はいくらになるのか知っていますか?マンションを購入すると住宅ローンの支払い以外にも支払わなければならないお金があります。賃貸契約でマンションやアパート、一軒家に住んでいた場合は支払う義務が無いのですが、家や土地を購入すると不動産の所有者となります。そこでかけられる税金、固定資産税を払わなければなりません。マンション購入前に固定資産税がいくらになるのか、目安と計算方法を解説します。

分譲マンションと賃貸マンションの計算方法の違い

賃貸契約の場合は、大家さんが土地・建物の所有者となりますので固定資産税は大家さんに支払う義務があります。マンション購入する事により、土地・建物の所有者となり支払い義務が発生します。固定資産税は安くありません。住宅ローンばかりを計算しがちですが、毎年ずっと支払わなければいけない税金が固定資産税となりますのでマンションを購入する前にいくらになるのか、固定資産税の目安を計算してみましょう。
 

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固定資産税とは何か理解しよう

固定資産税とは土地・家屋、償却資産に対して所在する市区町村が土地、建物といった固定資産を所有している人に課税される税金です。市区町村に支払う義務のある地方税になります。土地・建物を購入すると登記または登録をし課税資産台帳に所有者として記載されます。毎年1月1日時点の土地・建物の所有者に対し、市区町村の条例に基づき固定資産税がいくらになるのか計算され納付する事になります。
 

固定資産税とあわせて都市計画税がある

固定資産税とあわせて都市計画税という税金があり、都市計画税は都市計画法による市街化区域内に所在する土地と建物が課税対象となります。都市計画税は、使い道が決められた税金(目的税)です。固定資産税とあわせて納付しなければいけない税金なので、いくらになるのか一緒に計算してみましょう。

都市計画税は、主に道路事業や土地区画整備事業、または公園や水道事業に充てられることを目的としている税金なのです。市街化区域内に土地・建物を所有すれば、固定資産税と都市計画税をあわせて納付しなければいけません。自治体によっては都市計画税を課税していないという場合もありますので、自治体のホームページなどで確認されると良いでしょう。また、農地については都市計画税は課税されないことが普通です。

固定の資産を所有している人が払う税金が固定資産税

固定資産税は、マンションと戸建てなどの場合によって計算方法が異なります。マンションには分譲マンションと賃貸マンションがありますが、支払対象となるのは、分譲マンションです。賃貸マンションは大家さんが所有者となりますので、支払義務はありません。分譲マンションの所有者となったときの固定資産税はいくらになるか計算してみましょう。

マンションには専有部分と共有部分がある

分譲マンションには自分専用の住宅部分になる専有部分と、他の住人も一緒に使用する共有部分とがあります。マンションの専有部分の床面積で家屋の固定資産税の計算をしますが、マンションの共有部分に関してはマンションの敷地全体の土地に対する自分の専有部分の割合に応じて計算することとなります。

つまり、分譲マンションの固定資産税は専有部分の家屋に課税されるものと、共有部分の土地に課税されるものをあわせて計算し、支払わなければならないということです。

固定資産税の納付方法は?

固定資産税の納付方法は、毎年1月1日時点の所有者に固定資産税と都市計画税を計算し、4月頃納付書が所有者へ送付されます。年4回の納付期限があり市区町村によって異なりますが、目安として、4月・6月・9月・12月の月末までに納付する事となります。納税通知書と一緒に課税通知書も送付されますので、確認しましょう。

固定資産税はクレジットカード払いも可能!

自治体によって異なりますが、固定資産税を支払う際にクレジットカードを使うこともできます。いつでも簡単に自宅から納税できることやポイントやマイルがたまることなど様々なメリットがあります。しかしクレジットカード手数料がかかる、納税証明書がすぐに受け取れないなどのデメリットもありますので、お使いのクレジットカードの手数料等がいくらかかるのか、お調べの上お使いになる方が良いでしょう。

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マンションの固定資産税は新築や築年数によって変わる

出典: http://www.sky-mansion.jp

新築マンションと中古マンションでは固定資産税の違いは固定資産税評価額がかわります。マンションは築年数により、経年劣化のため資産評価が下がっていきます。資産評価が下がると固定資産税評価額も変りますので固定資産税も下がるということとなります。新築マンションに比べると中古マンションの方が築年数が経っているほど固定資産税は安いということになります。

新築マンションは新築時から5年間は軽減になる軽減特例がある

出典: http://news.livedoor.com

新築マンションは土地部分に軽減措置として、200㎡以下で小規模住宅用地にあてはまり、固定資産税は課税標準額×1/6となり、 都市計画税は課税標準額×1/3となります。建物部分の軽減措置は、5年間は1/2の減税となります。しかし、評価が下がるのは建物部分に限りですので、土地の部分に対しては築年数は関係なく、その年により資産価値が変動しますのではっきりとは分かりません。目安として路線価を確認されると良いでしょう。

新築マンションと中古マンションの固定資産税を計算

出典: http://www.keikyu-sumai.com

東京都にあるマンションを例に挙げて、固定資産税のおおよその税額を計算してみます。土地部分の評価額は変えず、建物部分の評価額(築年数)のみ変えて計算してみます。固定資産税は築年数により変化していきます。築年数がかわることでいくらぐらい変わってくるのか、固定資産税の支払いの目安とされてみてください。例)専有面積60㎡、新築時の建物固定資産評価額1,200万、土地の固定資産評価額3,000万円の場合は次のようになります。
 

出典: https://www.morimoto-real.co.jp

土地部分:(固定資産税)3,000万円×1.4%×1/6=70,000 (都市計画税)3,000万円×0.3%×1/3=30,000建物部分:(固定資産税)1,200万円×1.4%×1/2=84,000(都市計画税)1,200万円×0.3%×1/2=18,000固定資産税納税額は202,000円となります。

中古マンション築年数6年の場合

出典: https://suumo.jp

中古マンションは、築年数が6年経過しているということで軽減措置期間は終了しています。東京都の定める「経年原価補正率表」を参考に6年経過年数「0.8335」をもとに計算していきます。土地部分:(固定資産税)3,000万円×1.4%×1/6=70,000(都市計画税)3,000万円×0.3%×1/3=30,000建物部分:(固定資産税)1,200万円×0.8335×1.4%=140,028(都市計画税)1,200万円×0.8335×0.3%×=30,006固定資産税納税額は270,034円です。

中古マンション築年数15年の場合

出典: https://media.tousee.jp

東京都の定める「経年原価補正率表」を参考に15年経過年数「0.6225」をもとに計算していきます。土地部分:(固定資産税)3,000万円×1.4%×1/6=70,000(都市計画税)3,000万円×0.3%×1/3=30,000建物部分:(固定資産税)1,200万円×0.6225×1.4%=104,580(都市計画税)1,200万円×0.6225×0.3%×=22,410固定資産税納税額226,990円となります。

中古マンション築年数30年の場合

出典: https://www.renosy.com

東京都の定める「経年原価補正率表」を参考に30年経過年数「0.3059」をもとに計算していきます。土地部分:(固定資産税)3,000万円×1.4%×1/6=70,000(都市計画税)3,000万円×0.3%×1/3=30,000建物部分:(固定資産税)1,200万円×0.3059×1.4%=51,391(都市計画税)1,200万円×0.3059×0.3%×=11,012固定資産税納税額162,403円となります。

出典: http://www.hira2.jp

「経年原価補正率表」は,,平成29年11月22日付け総務省告示第390号による改正後の固定資産評価基準 (昭和38年12月25日自治省告示第158号)の「木造家屋経年減点補正率基準表」及び 「非木造家屋経年減点補正率基準表」から平均値を算出したものです。

出典: http://www.s-point.co.jp

新築マンションと中古マンションの固定資産税を比べると、新築マンションは軽減措置という制度があるため固定資産税が軽減され税額が安くなっています。軽減措置期間が過ぎると税額が高くなり、10年後20年後と建物の築年数が増えると共に、評価額が下がりますので、それに伴い固定資産税も下がっていきます。

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購入する前に中古マンションにかかる固定資産税を払い続ける価値があるのか考えた方が良いです。中古マンションの築年数によって固定資産税は変動するので確認するようにしましょう。

不動産会社に聞いてみる

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固定資産税の目安となる計算方法が難しいなと感じる方もいるでしょう。マンションを購入する前に、不動産会社に問い合わせをすれば、契約前でも目安になる固定資産税額を知ることができるでしょう。契約前なので固定資産税評価額が決まっていないのできちんとした税額は試算できませんが、建物の評価額は、国税庁が標準的な基準を定めてありますので、その基準に基づいて試算し固定資産税を知ることができます。

出典: https://www.kiplinger.com

中古マンションの場合は、売り主が現在払っている税額が固定資産税となりますので、不動産会社に売り主の直近の固定資産税額を聞いてもらうと良いでしょう。

タワーマンションの課税が見直しされた

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マンションの価値、メリットといえばやはり、高層階における眺望と日当たりや採光です。同じタイプの間取りであっても、1階と30階とでは販売価格が違います。高層階の方が販売価格が高いということは資産価値は高いと言えるのですが、課税される固定資産税は専有面積により計算されるため、評価額は同じということとなり、何階に住んでいても専有面積が同じであれば課税される固定資産税は一律となるのです。

出典: http://suumo.jp

平成29年度税制改正大綱により、新築タワーマンションに課税される固定資産税について見直しが行われました。この改正は平成29年4月以降に売買契約を締結したタワーマンションが対象となります。今まではタワーマンションの階数に関わらず固定資産税は一律でした。改正後を簡単に説明します。

出典: https://tochi-hack.com

高層階になると増税され、中層階は据え置き、低階層になるほど減税となります。そして天井の高さや豪華な設備等、資産価値が高いと評価される場合にも特別な補正率を乗じて課税されます。居住者の申し出があった際は、申し出た割合により固定資産税を按分する事も可能です。

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マンションの固定資産税の計算の目安は?

固定資産税の計算方法は次のように計算されます。「課税標準額×1.4%ー軽減額」課税標準額とは、固定資産台帳に登録された不動産の価格が課税標準額となります。ただし、住宅用地などについて特例処置が適用される場合は、固定資産課税台帳に登録された金額よりも低くなります。原則として3年に1度評価額がかわります。軽減額とは、固定資産税には軽減措置があります。条件が合えば固定資産税を軽減する事ができます。

都市計画税の計算方法

都市計画税の計算方法は次のようになります。「固定資産税評価額×税率0.3%(上限)」税率は、市区町村によって税率が異なりますので確認しましょう。固定資産税と都市計画税がいくらになるのか計算してみてください。

固定資産税評価額とは?

評価額とは、固定資産税評価額のことで、固定資産税・都市計画税を計算する元となる額のことです。自治大臣の定める固定資産税評価基準に沿って個別物件を調査し、市区町村長が決定します。⑴土地については、過去の売買事例を中心計算します。地価公示法に基づき、国土交通省が毎年公表する価格の7割が目安になるとも言われています。⑵建物については現在建っているものと同じものを新たに造り直すものと想定し計算されます。

この評価額は、新築や地目の変更、分筆があったとき以外は3年に1度改定されることとなっています。毎年度評価替えを行う事が理想的ですが、毎年度見直すことは実務的に不可能ですし、課税事務の簡素化を図り徴税コストを最小限に抑える必要もあることから、3年に1度全件評価替えを行う制度がとられているのです。評価替えが行われ評価額が決定し、固定資産税が計算されます。この評価替えの年度を基準年度といいます。

マンションの固定資産税には軽減措置がある

固定資産税には、軽減措置という制度があります。土地や建物を購入した際、条件があえば固定資産税を軽減してもらえるのです。しかしこの軽減措置は自分で申告しないと受けられないものなので、たとえ減額対象物件であっても軽減されず全額支払わなければなりません。いくら軽減されるのか計算してみましょう。
 

固定資産税の計算・土地部分の軽減措置

住居用の土地の軽減措置、小規模住宅用地と一般住宅の2種類があり、マンションの固定資産税は、マンションの建っている敷地全体を住戸数で割って計算されますので、ほとんどのケースで小規模住宅用地に該当するでしょう。

小規模住宅用地とは、200㎡以下部分で固定資産税の軽減割合は課税標準額×1/6、都市計画税の軽減割合は課税標準額×1/3となり、一般住宅用地とは、200㎡超部分で固定資産税の軽減割合は課税標準額×1/3、都市計画税の軽減割合は課税標準額×2/3という計算になります。

小規模住宅用地と一般住宅用地は併用して計算されますので注意してください。例として土地面積100㎡の場合と土地面積300㎡の場合は下記のようになりますので参考にしてください。⑴面積100㎡の場合 小規模住宅用地⑵面積300㎡の場合 200㎡まで固定資産税1/6 都市計画税1/3、200㎡超え固定資産税1/3 都市計画税2/3と計算されます。

固定資産税の計算・建物部分の軽減措置

さらに、建物に対する軽減措置は新築マンションの場合、2020年3月31日までに建てられた3階建て以上の耐火構造、準耐火構造の建物で、床面積が50㎡以上280㎡の場合、120㎡までの部分について、一定期間税額が2分の1に軽減されます。120㎡を超える部分は適用されません。⑴店舗併用住宅の場合は居住部分の床面積が2分の1以上⑵2020年3月31日までに新築された住宅⑶床面積(マンションは共有部分の面積を含む)が50㎡以上280㎡以下

軽減期間は、新築マンションに固定資産税が課税される年度から3年分ですが、3階建て以上の耐火構造、準耐火構造の建物は5年分となっています。また、建物が長期優良住宅の場合も5年分になり、さらに長期優良住宅で3階建て以上の耐火構造、準耐火構造のマンションとなると7年分の軽減措置が受けられることとなります。

マンションの固定資産税についてまとめ

マンションを購入する前に固定資産税がいくらになるのか目安や計算方法を知っておくことで安心できます。まず、新築マンションが良いのか、中古マンションで築年数がどのくらい経過している建物が良いのか。そして、固定資産税には都市計画税があったり、軽減措置という制度があったりと、その目安や計算方法を学ぶことで、また細かく固定資産税がいくらくらいになるのか計算の目安になります。
 

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