自己破産しても住宅ローンは組める?審査に通るためのコツを調査!

この記事は自己破産しても住宅ローンは組めるのかをテーマにしています。自己破産をした後にも住宅ローンを組めますがその審査に通るやり方について、そしてフラットまたは銀行のどちらが有利かなど、自己破産後のデメリットについても詳しく説明します。

自己破産しても住宅ローンは組める?審査に通るためのコツを調査!のイメージ

目次

  1. 自己破産後または住宅ローンが組めるようになるとあまり知られていない
  2. 自己破産後に住宅ローンの審査になぜ通らなくなる?
  3. 自己破産後に住宅ローンの審査に通るには?
  4. 自己破産後住宅ローン審査で通りやすいのはフラット・銀行は厳しい?
  5. 自己破産すると住宅ローンの支払いは連帯保証人に移る?
  6. 自己破産すると住宅ローンで買った家はどうなる?
  7. 自己破産前に住宅ローンの支払いについてとれる対策は?
  8. 自己破産後の住宅ローンまとめ

自己破産後または住宅ローンが組めるようになるとあまり知られていない

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個人的な借金の場合には、できることなら家族に知られずに返済を終えたいものですが、事業などに失敗した時に関しては自己破産もやむを得ず選択しなくてはならないという人もいます。今回は自己破産した時の住宅ローン審査についてや、自己破産後の連帯保証人の仕組みについて解説します。

自己破産後に住宅ローンの審査になぜ通らなくなる?

情報信用機関に「クレジットヒストリー」が記録される

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クレジットヒストリーを「クレヒス」と略して呼ぶ人もいます。そのクレジットヒストリーの意味は、クレジットカードなどの取引の履歴や個人情報のことです。カードローンなどの審査に通りにくい場合は、携帯の端末を分割し購入するというスタイルを選択することで、審査に通りやすくなります。分割の支払いイコール「クレヒスを積む」といわれます。携帯の端末の分割の支払いも信用情報機関に情報が載ります。

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クレジットヒストリーのひとつに「ホワイト」と呼ばれるものがあります。ホワイトは住宅ローンを組む時に非常に厄介と言われています。自己破産の後で一定期間経過すると信用情報機関の方では借りた形跡や自己破産歴などが一切抹消されてしまいます。クレジットヒストリーがまっさらな状態を「ホワイト」と呼びます。次の審査の際に情報が全くない状態なので、どこの金融機関でも審査が厳しくなります。

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そしてさらには今まで一度も自己破産歴や住宅ローンまたは借りたことが一切ない場合を「スーパーホワイト」といわれています。自己破産で「ホワイト」になったのではなく現金主義でクレジットヒストリーがない状態のことです。スーパーホワイトの人は住宅ローンの審査は通りにくいので、いざという時のために手数料のかからない無料のクレジットカードなどを作り置きしておくといいでしょう。

自己破産後は審査が通らなくなる理由

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自己破産後には住宅ローンの審査に通らなくなるという理由についてまず説明すると、自己破産をすると破産者の財産になるものすべて没収されてしまいます。それは破産者の財産を現金に換えて債権者への支払いとするためです。自己破産者の家族と暮らした家も債権者への支払いに換えられるため差し押さえとなってしまいます。

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自己破産をした後は家族と暮らした持ち家を手放して賃貸住宅での生活しかできなくなります。しかし過去に自己破産歴があっても住宅ローンを組めたという人も中にはいます。しかしそれは上場企業に勤務していた人や自己資産率が高いなど住宅ローンに有利な人です。

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実際は自己破産をした後の住宅ローンの借り入れは厳しい状況です。自己破産後は家族と暮らした家もなくしてブラックリスト状態のようになっています。しかしある決まった年数を暮らしていくうちに普通に住宅ローンを組めるようにもなります。その一定期間は加入されている銀行などの金融機関にもよって異なります。

家族にブラックリストがいた場合

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家族にブラックリスト者が存在していた場合、住宅ローンの審査が難しくなるのではと心配する人も多くいますが、基本的に家族の情報は住宅ローンの申し込み時に必要としないこととなっています。つまり金融機関などでは住宅ローンの申し込みをされた本人の返済能力にだけ重点を置いているといえます。

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ただ、住宅ローンなどを申し込んだ本人の情報で連帯保証人となっていた場合や、ブラックリストとされている人が土地を提供しているなら住宅ローンの審査は通らなくなります。このような異例もあるので住宅ローンの申し込み時には注意が必要です。

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クレジットカードを作った後にオプション感覚で家族用のカードも作れます。もし家族の中でクレジットカードの審査に落ちてしまって作れなかったという人のために家族カードを作ることも可能です。家族カードの審査は持つ人ではなくクレジットカードの審査が通った人名義なので問題なく使用できます。

自己破産後に住宅ローンの審査に通るには?

自己破産情報が消えるのを待つ

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自己破産をすると官報という政府の発行されている機関誌に掲載されてしまいます。官報は一般の人はめったに見ていないため周りにあまり知られることもないですが、KSCには10年間登録されています。そのKSCはほとんどの住宅ローンの審査を行っている所が加盟しているので自己破産後に大きく影響を及ぼします。

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しかしフラット35などの住宅金融支援機構なら、住宅ローンで支払い不能となった自己破産後でも、きちんとした職に就いて返金の支払いをしていけると認められれば貸してくれる場合もあります。ブラックリスト状態とは、自己破産をしたために債権整理などの事故情報が個人信用情報機関に登録リストとされている状態をいいます。

審査が通りやすい金融機関を選ぶ

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一般的に自己破産した人はブラックリスト状態となるため、どの銀行でも信用がないため審査にまず通るはずがありません。銀行や住宅ローンを扱っている会社は審査に重要な「信用情報」というものを見ています。その信用情報とは、住宅ローンなどの信用取引に繋がる契約や返済、支払いの状況や利用した残高といった取引の現状の情報となります。

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また、信用情報に債務整理歴が書かれている場合は銀行側で信用がないとされてしまうため住宅ローン審査に通らなくなります。その信用は住宅ローンだけではなく、キャッシングやクレジットカードにも影響してしまうため、それらは事故情報が消えるまでの5年間または10年間は全く使えなくなります。

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まず全銀協のKSCは全国の銀行なので自己破産後は10年間住宅ローンが組めなくなります。次に信販会社でありカード会社のCICは5年間という年数を暮らせば事故情報が消されるため、自己破産後でも年数がたてば銀行で住宅ローン審査が通ります。

個人の信用情報機関の登録について

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主にCICや日本信用情報機構のJICCや全国銀行個人信用情報センターのKSCの3つでは、携帯端末の分割購入、クレジットカード作成、住宅ローンなどのローンを組んだ履歴、また消費者金融や銀行などでお金を借りたことがあるなどの情報が登録されています。

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また、これらの3つの信用情報機関では、クレジットカードや住宅ローンまたはお金を借りる段階の審査時に問題がないか個人情報を開示されています。また、携帯端末の分割購入というとローンを組む支払いと同じことにもなります。またクレジットカードの審査の場合は自動審査と人による審査の2通りがあります。

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クレジットカードなどの機械的な審査は最短で5分のようですが、それ以上かかる場合は人的な審査と考えられます。また機械的な審査は点数が加算されていく方式のスコアリングシステムで可否も判定されます。そしてランク付けの審査の際、そのランクの中で限度額も決まります。

自己破産後住宅ローン審査で通りやすいのはフラット・銀行は厳しい?

住宅ローンの申し込み

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将来、住宅ローンを組む予定の人は頭金を用意しておくなどしておけば、いざ住宅ローンとなった場合に審査もスムーズになります。住宅ローンを安易に考えている人は多いですが、住宅ローンの審査はそう簡単にはいかず、住宅ローンの申し込みをした人の支払い能力を確認されます。

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例えば住宅ローンの申し込みをする本人がころころ転職している場合、住宅ローンの審査は厳しいといえます。金融機関による住宅ローンの審査は勤続年数の情報も確認され、3年以上の連続勤務の証拠があれば信用も高くなります。

フラット35は銀行と審査基準が違う

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フラット35の住宅ローンは銀行の住宅ローンの審査基準が違います。一定の条件を満たしているなどの場合には自己破産歴に関係無く住宅ローンが組めるようになっています。そもそもフラット35とは、住宅金融支援機構の機関による住宅ローンのことをいいます。

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銀行の住宅ローン審査が、返済能力や担保の価値などきちんと見極めるのも、銀行の不利益となる貸し倒れなどを防ぐためです。しかしフラット35の住宅ローンなら銀行と違った条件などのやり方があるため、審査が銀行に比べて緩いといわれています。ですが、近年フラット35も貸し倒しが増えてきているため審査が厳しくなっているところも増えています。

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フラット35の住宅ローン返済負担率の条件は年収により異なり、年収が400万円に満たなかった場合には約30%の120万円となります。月々10万円の返済と考えて借りることができます。つまりフラット35の住宅ローンの場合は年間の返済金額を年収で割る計算を基準としています。

フラット35の住宅ローンは銀行と全く違う

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またそのフラット35の住宅ローンとは、国土交通省住宅局と財務省による管轄の独立行政法人なため、民間側の銀行などとは違い国の運営となっています。そしてフラット35の住宅ローンは自己破産後の住宅ローン審査が厳しい銀行に対して、自社による住宅金融支援機構の商品を代行し提供もされています。

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フラット35の住宅ローンを取り入れて、商品化のように代行販売されている点をみてみます。銀行は、自己破産後の人には厳しい審査である自社の住宅ローンとフラット35の住宅ローンの2種を同時に扱っているようです。

フラット35は銀行と違って金利形式が違う

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一般的な銀行などでは変動金利や当初固定金利、全期間固定金利の3種類と決まっていますが、フラット35なら全期間固定金利でしか住宅ローンが組めない仕組みとなっています。また大手の銀行に比べてネットの銀行が低金利ではあるものの肝心な審査に関しては、とくに自己破産後の人には厳しくなっています。

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金利に関しての違いで、どちらも頭金無しで借りる場合なら銀行の方が金利が低いままの商品がありますが、フラット35なら元の金利に上乗せさせられてしまいます。またネットの銀行で借りる場合、諸費用は借り入れ金額に含まれ足されるので支払いが楽ですが、フラット35の場合は新規借り入れ時の諸費用は別途支払いとなります。

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そしてフラット35の借り換えとなれば印紙代、手数料、登録免許税、司法書士報酬、物件検査手数料などは新規借り入れ時と違って諸費用を元の金利などに入れての支払いとなります。

フラット35と銀行は団体信用生命保険が違う

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団体信用生命保険とは、住宅ローンの契約者が亡くなった時に、支払いをする必要がなくなる保険です。銀行で住宅ローンを組んだときは、団体信用生命保険に加入する必要があります。

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銀行の場合はこの団体信用生命保険に必ず加入しなければなりませんが手数料などは一切かかりません。ですが、フラット35は任意となっているばかりか有料とされています。この場合明らかに銀行の方が無料で得に感じます。ですが、実際銀行では金利に含まれているだけなので、団体信用生命保険を外せるフラット35の金利が約0.2%なので実は低金利といえます。

借り換えなら銀行で新規ではフラット35

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例えば三井住友信託銀行の住宅ローンとフラット35を比較してみた結果では、実質的な金利でまずフラット35は1.407%なら三井住友信託銀行は1.246%、表面金利や事務手数料など総合的な支払いでも三井住友信託銀行が70万円安い支払いです。近年ではこうして安い借り換え低金利の銀行もあるのでフラット35よりおすすめです。

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新規での借り入れはフラット35がおすすめです。その理由として、新規の借り入れにはフラット35Sという商品が金利を10年間に及んで0.3%安い支払いにしてくれます。また頭金20%用意できるならスーパーフラット8という商品もあり、フラット35よりさらに低金利なので是非ともおすすめです。

フラット35利用時の流れ

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まずフラット35の利用時の流れから説明します。最初に金融機関と商品のタイプを選択します。次に資産計画を立てます。最後に手続きの確認をして完了です。フラット35のパッケージとダブルフラットという商品がありますが、ダブルフラットとはフラット35とフラット20が一緒になった商品です。

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フラット35を申し込みの際、将来返済難となった時に備えて返済方法を急遽変更できたり償還期間を引き延ばすなどの対策に応じ、住宅を住宅借上機関と提携する住宅金融支援機構に貸す形でその賃貸料金を住宅金融支援機構側が借りている本人から直接受領して返済にあてるというやり方があります。

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しかしこの家賃返済特約付きフラット35は借りる時に自身で設定しなければいざという時に実行とはならないので注意です。何よりフラット35には連帯保証人の制度は必要ないというので助かります。とくに大きな買い物といったら連帯保証人の制度というイメージなせいか、フラット35は安易にも借りやすいです。

フラット35の便利感

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フラット35で連帯保証人などの保証料どころか連帯保証人自体が必要ないのですが、返済が遅れたり間に合わなくなる場合にも繰り上げ返済または返済のやり方の変更は無料で可能です。サポートに関しても事情に合わせた返済の仕方を親切に教えてくれるので安心です。

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フラット35にまつわる口コミを拝見してみると、民間の銀行では多めに預金している人なら金利が優遇されますが後からつまずくこともあります。そんな不安定な将来に備えるなら連帯保証人いらずで繰り上げ返済手数料無料のフラット35が安全とのことです。フラット35の強みとして返済が遅れても手数料かからないのはポイントが高いようです。

フラット20とは

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フラット20という商品の特徴は15年から20年以下の借りる期間からきているため、原則として21年までは不可能となります。しかし借りる期間が21年から35年までの最頻金利より20年以下のフラット20の方が低いのがポイントです。

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つまり35年の住宅ローンのフラット35よりも短期間で返済が可能な人の場合は、20年以下のフラット20の方がおすすめです。銀行などの金融機関の借り入れでは手数料がかかってしまうばかりですが、フラットなら総合的に便利で安く感じます。

自己破産後でも審査に通ったクレジットカード

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フラット35などの他に楽天カードやYahoo!Japanカードは自己破産後でも審査に通った実績、口コミがあります。近年この2つのクレジットカードは持っているだけでポイントが貰えたりと人気も高いようですが、ただ闇雲に使っていても簡単に審査に通るということは無いので注意が必要です。

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クレジットカードなどの審査の場合は住宅ローンを組む場合とは違って比較的審査が通りやすいです。例え自己破産をした過去があってホワイトとなった現状でもアコムのクレジットカードなら審査が通ります。また審査時にばれて困るでたらめは書かないことや、クレジットカードを3つ以上持っている人も審査は厳しくなるので注意です。

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クレジットカードの他にキャッシングの金額が年収の30%近くに達しているという人の場合も審査は厳しくなります。それは総量規制といって収入のわりに借り過ぎとならないようにするための規制です。生活していく上で、借りる額が年収の半分近くだと借り過ぎの対象とみなされるからです。

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自己破産すると住宅ローンの支払いは連帯保証人に移る?

連帯保証人の支払い義務はなくならない

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銀行などに借金をする際、必ずしも連帯保証人を立てた上で契約が成立します。しかしその連帯保証人も、借りた本人が自己破産して免責されてしまった場合は、当然残された支払いが全て契約を結んだ連帯保証人に回ってきます。こうして長い年月をかけた絆も、連絡無しにいきなり自己破産されてしまうと修復不可能に至る時もあります。

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連帯保証人は自己破産のせいで金融機関などの銀行から借金の返済要求を受けたりと支払いが義務付けられます。そのため家族内でも「いくら仲が良い友人関係でも借金の連帯保証人にだけは絶対なってはいけない」と聞かされてきた人も多いはずです。

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それも債務者が自己破産に至った場合には、その借金の時に契約をしていた保証人または連帯保証人が過酷にも借りてもない借金を肩代わりする形で請求を受けなくてはなりませんが、その場合の連帯保証人の支払いは厳しくも一括返済が原則となります。

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債務整理ともなる自己破産も初めから許されない事と諦める人がいますが連帯保証人に無断でせず、それまで築いてきた関係を無くしないためにも誠意を持って事前に連絡を取った上で自己破産に至る経緯を説明するなどして謝罪をしてからの方が潔いといえます。

離婚をしても自己破産は変わらない

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連帯保証人になった後に返済が出来ない場合も債務整理となります。例えば夫婦の場合なら、片方が連帯保証人で自己破産したとして、どちらも支払い不能となったなら債務整理とされ免責となります。夫婦は自己破産状態なので銀行などから借金はできなくなっていますし、クレジットカードも所有できない最低な生活となります。

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この場合、連帯保証人に迷惑をかけないために離婚をして逃れようと考える人もなかにはいますが、離婚をしたとしても連帯保証人制度はまったく変わらないので無意味です。借金は必ず返済するためにあるので、そのための連帯保証人はどんな理由であっても支払えないなら自己破産されて債務整理にたどり着くものと把握しておきます。

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もう既に離婚していて数ヶ月経っているというのに、元夫が事業に失敗して自己破産を選択した場合不安になりますが、実際に連帯保証人などになっていないなら全く問題ないので安心です。仮に元夫との間に子供がいたとしても財産分与の相続とは違うため、連帯保証人でない限り影響は無いです。

自己破産すると住宅ローンで買った家はどうなる?

住宅ローンを払い終わった場合

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基本的に自己破産をすると財産である持ち家や車は債権者への完済に充てられます。住宅ローンを払い終わった場合、忘れてはいけないことは抵当権の抹消という手続きです。この手続きを怠っているとまだ住宅ローンを支払っているように捉えられるため、金融機関などの銀行で審査が必要な時には落とされやすくなります。

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そもそも抵当権とは何かというと、金融機関側で住宅ローンを組ませる時にもし債務者が返済に向けた支払いを怠った場合には回収不可とならないために不動産を確保し担保にすることをいいます。こうして抵当権を設定しておくことで貸した側は抵当権者とされ、借りた側は債務側として不動産登記簿謄本に記録されます。

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ここで注意しておくことは住宅ローンを支払い終わったからといっても、不動産登記簿謄本からは抹消されることはなく、住宅ローンを完済したという証の抵当権が抹消されただけという事実です。その抵当権の抹消手続きは司法書士に頼むと交通費や手数料がかかるので、自分で行った方が経費も削減できます。

抵当権の抹消の流れ

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抵当権の抹消の流れはまず住宅ローンの完済、銀行などの金融機関から抵当権抹消に必要な書類が届きます。そして自らその書類を準備し書いたなら法務局に申請するという手順です。初めに金融機関から届く手続きに必要な書類とは抵当権解除証書か弁済証書の証明書類です。

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そして登記済証となる抵当権の設定契約証書に関しては目印として赤印が押されています。銀行などの金融機関に関する証明書となる書類もあり、その場合は代表者事項証明書が登記事項証明書となります。

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次に金融機関などの銀行側で立ち会うことがなくても許可となり、証明書となる書類が委任状となります。その委任状の書き方は代理人の欄に自分の氏名や住所などを書き、日付の欄には解除証書のまま書きます。

抵当権の申請は法務省で

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金融機関などの銀行から送られてきた抵当権抹消に必要な証明書をすべて正しく書いたなら最後は提出すべき法務局をネットで調べます。その理由は所有物件の所在地によって法務局の管轄はそれぞれ違うからです。また抵当権抹消登記の申請書に関しては手書き以外にフォーマットもあり、法務省サイトからダウンロードし提出が便利です。

自己破産をした後の影響

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自己破産をすると家族うちで新規のクレジットカードが作れなくなったり審査に通らなくなるという影響があります。しかしそれも債権者にも関わることなので可能性は低いといえます。また会社で自己破産をしたことを理由に居づらくなることはあっても解雇となることはありません。

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自己破産の後は無一文となることは無く、99万円の現金や最低限度生活に必要な家財道具などは取り戻すことができるので、ひとまず安心となります。ですが、自己破産後は肝心な家族とともに暮らしてきた家は強制的に債権者への支払いに消えます。

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自己破産をして、すぐに家族と暮らした家を明け渡すということには至りません。自己破産後は売却した相手のものとなるまで時間がかかるので、それまで家族と暮らした家でいつも通り住んでいられます。しかし自己破産後、競売などでその家の持ち主となった人が明け渡してほしいと来た場合は、引っ越し費用負担などが義務付けられています。

自己破産前に住宅ローンの支払いについてとれる対策は?

自己破産後持ち家を維持したい場合

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自己破産後は抵当権にある担保とされ財産とみなされる持ち家や車などが債権者側にすべて完済のために支払われます。どうしても持ち家だけを残したいという気持ちは分かりますがその手段は違法行為になりかねないので法律に詳しい専門に相談が無難です。

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その違法となりうる行為には自己破産直前に自分名義だった持ち家の名義を他人に移したり、自己破産間際、親族に安く持ち家を買わせたり、夫婦が連名で住宅ローンを組むなどの場合です。親族に持ち家を買わせるのは銀行では融資不可なので、一括購入のみとなります。

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夫婦の連名にしても、銀行側は夫婦のうち一方で自己破産をした場合持ち家全体を競売にかけてしまうためです。つまり夫婦の連帯債務であれば抵当権は不動産となっています。

リースバックなら持ち家に住める

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自己破産をした後でもリースバックを活用できるなら交渉次第で、家族と暮らしてきた持ち家を売却した後でも売却相手から借りれて住み続けることことができます。なお、自己破産の際、スムーズにリースバックを成立させるためには専門知識がある弁護士に相談が無難です。

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リースバックのメリットといえる部分は、自己破産をした後でも家族と暮らしてきた家にいれるため、引っ越す手間がないという他に周りの人にもリースバックしたことすら知られることがないという点です。またリースバックは自己破産後に家族と暮らしてきた持ち家をなくしたくないという人には最も無難な対策といえます。

個人再生なら持ち家を残せる

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自己破産後に家族と暮らしてきた持ち家を残したいという人のための方法に個人再生という選択肢もあります。その個人再生は利息無しにしても3年間のうちに完済できない人、家族と暮らしてきた持ち家など残したい人などが自己破産を大幅に免除される制度ですがそれにかなう人というのも実はごく一部の人のみとなります。

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自己破産か個人再生の2つの選択になりますが、自己破産は全財産と引き換えに借金帳消しとなりますが、個人再生は少額ですが借金を返していく姿勢といえます。この場合にも法律事務所を訪ねてみれば親切に対応してくれます。

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また個人再生の場合、債務が50%も減額されたりします。しかしその際は原則として3年以内に分割してでの完済が契約となります。個人再生の規定によれば500万円以上1,500万円未満で20%減額、1,500万円以上3,000万円未満で300万円、3,000万円以上5,000万円未満なら10%だけの完済です。こうした大きな減額が個人再生のメリットとなります。

個人再生の条件

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個人再生手続きには小規模個人再生と、給与所得者再生の2つが存在し、手続きをした場合政府で出している官報に情報が掲載されます。給与所得者再生から説明すると、安定した収入のサラリーマンなどにあたります。しかし小規模個人再生の方は債権者の意向に左右されやすいというリスクを抱えます。

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自己破産と違って財産を失うことなく減額された完済となるため、個人再生が適用できればそれにこしたことはないですが、ここで重要なのは自己破産でなく個人再生にしても連帯保証人に借金の全額の支払いが来てしまうことには変わりないということです。

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自己破産をして財産すべて債権者への返済にあてておいた方が、連帯保証人に後から来る一括完済の請求も減額されます。

連帯保証人でも持ち家を残したい場合

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会社の事業がうまくいかずこのままいくと半年もしないうちに銀行に支払いができなくなるのが予想できた場合、また自己破産は免れないというくらいに落ち込んでいる場合でも、家族と住む自宅だけは差し押さえとならない方法を説明します。

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住宅ローンが半分といっても5,000万円もまだ支払いができていない状況で、自己破産前に安く親族に家族と暮らしてきた自宅を売却するのは違法の他でも無いので不可能です。そこで、違法とならない適正価格で自宅を親族に売却すれば自己破産の後でも持ち家を失わずに済みます。

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しかし、後から銀行側に文句を言われたとしても対処できるように、不動産鑑定士に頼み家族と住む自宅を評価してもらい、その都度評価証明書というものも残しておくと問題ないです。

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後はそこまで親族の人が付き合ってくれるか次第です。全ては連帯保証人となって支払い不能から自己破産せざるえない状態でも自宅を残すための対策ですが、銀行との衝突するリスクは覚悟が必要です。

親族の方でも支払い不能となった場合

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親族が代わりに銀行から借り入れをして防げても、その後親族の方で支払っていけなくなれば、親族も自己破産することになります。せっかく住宅ローンを支払えず自己破産し防げた家族と住む自宅も最終的には手放すしか方法はなくなります。

自己破産後の住宅ローンまとめ

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自己破産後、基本住宅ローンは一定の期間組むことはできませんが、法律に詳しい専門の人に相談すると、売却した相手との交渉によっては家族と思い出の自宅を手放すことなく住み続ける方法もあるということが分かります。また大きな買い物でも今はフラット35を利用することで、連帯保証人などなしに簡単に購入ができるためおすすめです。

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