家賃収入に税金はどれくらいかかる?計算方法や節税対策を解説!

家賃収入に税金はどれくらいかかるのかというところに焦点をあてて、その計算方法や節税対策について具体的な解説を行っていきます。家賃収入によって生計を立てていこうとする人も少なくありません。確定申告での税金の計算方法も含めて、具体的な解説を行っている記事です。

家賃収入に税金はどれくらいかかる?計算方法や節税対策を解説!のイメージ

目次

  1. 家賃収入で税金がいくらかかるか計算しておくことが大事!
  2. 家賃収入にかかる税金の計算方法は?
  3. 家賃収入の税金はいくら?金額をシミュレーション!
  4. 家賃収入の税金が非課税となるのは?
  5. 家賃収入の税金の節税対策を解説!
  6. 家賃収入の税金では住宅ローン控除を受けられない?
  7. 家賃収入の税金の確定申告の方法とは?
  8. 家賃収入での税金の計算は重要!専門家へ相談も!

家賃収入で税金がいくらかかるか計算しておくことが大事!

出典: https://incomlab.jp

家賃収入にはどのくらいの税金が発生するのかというところに注目をして、具体的な計算や考え方についてご紹介していきます。会社員としての給与所得以外に、不動産投資を通じて利益を上げているという方も少なくありません。利益を出せば発生してくるのが税金です。家賃収入による利益にかかる税金について、目安となる金額を確認していきましょう。

家賃収入にかかる税金の計算方法は?

家賃収入で所得税などの税金がかかる

出典: https://incomlab.jp

サラリーマンの方などで、不動産投資を開始すると新たな収入源として家賃収入を得ることができます。その家賃収入に対しては一定の割合で税金がかかってくることを知っておく必要があります。家賃収入には所得税を中心に税金がかかるのです。節税対策につなげるという点でも所得税がいくらかかり、計算方法はどうなっているのか理解することが大切です。

所得税の計算方法とは?

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実際に家賃収入を得て所得税を計算していくには、複雑なプロセスをたどっていくことになります。まず、物件を個人名義で所有しているのか、あるいは法人名義で所有しているのかといった部分で違いが出てきます。個人名義で所有している場合は、所得税の他、個人住民税という不動産所得税がかかります。法人名義の場合は法人税と法人住民税がかかります。

1月1日から12月31日までの1年分

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法人税であれば一律で30%といった税率が課されることになるので、それほど計算に苦労することはありません。個人名義で不動産を所有している場合、不動産からの収入や経費といった部分を考慮して計算を行う必要があります。所得税の計算については、1月1日から12月31日の1年分の所得の合計に対して規定の税率をかけて税金を算出していきます。

総合課税と分離課税

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基本的にサラリーマンの場合は、会社で年末調整を行ってくれるので自ら確定申告を行う必要はありません。しかし、家賃収入などのような給与所得が年間で20万円を超えてくると、自ら確定申告を行う必要があります。所得税の課税方法として、総合課税と分離課税に分けて考えることができます。総合課税には給与所得や自営業者の事業利益が含まれます。

損益通算の考え方

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また、不動産投資による家賃収入については、総合課税の不動産所得という枠に分類されます。総合課税の対象同士で赤字が発生した場合は、損益通算をすることによって多少税金を安く済ませることができます。一方で、総合課税と分離課税の対象同士を損益通算することはできません。そのため、総合課税と分離課税の対象を理解しておくことがポイントです。

売却利益との合算は不可

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例えば、保有している賃貸マンションを売却した時に発生する利益については、譲渡所得とされ分離課税の対象に含まれます。そのため、総合課税に分類される家賃収入とは損益通算を行うことができません。賃貸マンションの家賃収入が赤字であった場合も、売却利益と合算することはできないのです。個別に計算する必要があり、それぞれに税金が発生します。

総合課税同士の損益通算は可能

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しかし、総合課税同士の損益通算であれば可能となります。例えば、賃貸マンション経営の家賃収入が赤字となっている場合、給与所得との合算によって給与所得にかかる分の税金を安くすることは可能です。もちろん、最初から赤字経営を目的にすることはナンセンスですが、万一経営が上手くいかなかった場合の方策として、損益通算が有効な方法と言えます。

「不動産所得=収入-経費」

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それでは、具体的な家賃収入の計算方法についてご紹介していきます。所得税などの税金がいくらぐらいになるのかという目安としても、計算方法を頭に入れておくことがポイントです。まず、不動産所得については、「収入-経費」といった計算式で計算することが前提となります。収入と経費の違いを理解した上で、実際の計算を行うことが求められます。

家賃収入の種類を確認

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賃貸物件や賃貸マンションから得られる収入については、家賃の他、共益費や賃貸借契約の更新料、返還義務のない保証金や名義書換料、さらに礼金といった部分も含まれます。不動産所得の収入は家賃だけだと勘違いしている人も多いので、その辺は確実に理解しておく必要があります。家賃だけでなく、その他の種類の収入も頭に入れておくことが大切です。

経費に対する理解

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また、経費については、家賃収入を得るために直接的にかかった費用を計上することができます。例えば、不動産の管理会社に支払う管理費やリフォーム、大規模修繕といった修繕費用なども経費となります。また、賃貸物件にかかる固定資産税や都市計画税、火災保険や地震保険といった損害保険料も経費の対象です。これらを理解しておくこともポイントです。

不動産所得に対して税金がかかる

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また、物件の代金を複数年に分けて計上する減価償却費も経費として計算することができます。また、住宅ローンなどの借入を行っている場合は、借入金にかかる金利も経費として認めてもらうことができます。こうした経費を全て合算した上で、家賃収入から差し引くことで不動産所得を計算することができます。その不動産所得に対して所得税がかけられます。

経費の混同を避ける

出典: https://yachin-shunyu.work

経費については、日々の記録を正確に取っておく必要があります。私用で利用している部分と賃貸経営に直接関わる部分の経費については、混同してはいけません。例えば、私用で使っている携帯電話の料金などを賃貸経営のための経費などに入れることはできないということです。その辺も含めて、税理士などの専門家に相談してみることが大切なポイントです。

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家賃収入の税金はいくら?金額をシミュレーション!

税金がいくらぐらいかの計算

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それでは実際に家賃収入にかかる税金はいくらぐらいになるのかという金額について、シミュレーション形式で計算を行っていきます。ここでは、家賃収入と直接関係のない給与所得について500万円の所得があると仮定して計算を行っていきます。また、最初に理解しておきたいこととして、日本では所得税が累進課税となっている点も挙げることができます。

累進課税の考え方

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累進課税とは単純に言えば、所得が多くなればなるほど所得税率が上がっていくという仕組みのことです。所得が低ければ税率も低くなりますし、所得が高ければ税率も高くなるのが累進課税制度です。例えば、課税される所得金額が195万円以下であれば、税率は5%に抑えられています。これが所得が最も低い場合の所得税率で、5%以下の税率はありません。

所得税率の考え方

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続いて、課税対象となる所得金額が195万円以上330万円以下であれば、所得税率は10%に上がります。その上で9万7,500円分の控除を受けることができます。課税所得が330万円以上695万円以下であれば所得税率が20%に上がり、控除額は42万7,500円となります。このような形で税率がどんどん高くなっていくのが、累進課税制度の仕組みと言えます。

最も高い所得税率は45%

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最終的に所得税率が最も高くなるのが、課税対象となる所得が4,000万円以上の場合で税率が45%となります。控除額も479万6,000円にまでアップします。つまり、一番低い所得税率が5%で、一番高い所得税率が45%だということです。この辺の税率や控除額を理解しておくことで、所得税がいくらぐらいになるのかという計算を行いやすくなっていきます。

家賃収入が年間380万円の場合

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累進課税や所得税率の仕組みについて理解できたら、実際に不動産所得に対する税金がどのくらいかかってくるのかシミュレーションを行っていきます。まず、不動産から得られる家賃収入を380万円と仮定します。家賃が340万円で、礼金が20万円、さらに更新料が20万円という形です。年間の家賃収入が380万円だった場合の税金をシミュレーションします。

税金対策としての経費

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続いて、税金対策となる経費の部分に目を向けていきます。住宅ローンの借入を行っていると想定して、その借入金の金利が年間24万円とします。また、管理費が22万円、さらに修繕費や20万円、その他の経費が30万円で減価償却費が120万円であると仮定します。そうすると経費の合計が216万円となります。この金額を節税対策につなげることができます。

家賃収入から経費を差し引く

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家賃収入の合計が380万円で、経費の合計が216万円とわかった場合、その金額を差し引きすれば164万円という数字が導き出されます。また、青色申告特別控除の10万円を加えて課税対象となる所得金額は154万円ということになります。理解しておきたいのは、家賃収入全てに税金がかかるわけではないということです。経費を差し引いた分にかかります。

課税所得が654万円

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家賃収入としての課税所得が154万円で、さらに給与所得が500万円だとすると、合計の課税所得が654万円ということになります。ここで登場するのが、上記で取り上げた累進課税制度です。課税所得が654万円の場合は「330万円以上695万円以下」のところに分類されます。つまり、所得税率が20%で、所得控除額が42万7,500円ということになります。

所得税額は88万500円

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つまり、「654万円×20%-42万7,500円(控除額)」という計算式が成立して、所得税については88万500円という数字になります。これが目安となる所得税の金額です。賃貸経営をしていない場合の給与所得だけであれば、「500万円×20%-42万7,500円」で57万2,500円という所得税金額になります。この計算式を覚えておくことが役に立ちます。

およそ30万円程度の税金増

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つまり、賃貸経営をすることによって増えた分の所得税額については、「88万500円-57万2,500円=30万8,000円」ということです。年間380万円の家賃収入があって、一定の経費を引くことで、およそ30万円程度の所得税がかかることを理解しておくことがポイントです。税金対策を進めるという点でも、経費の計算をこまめに行っておくことも大切です。

住民税も加算

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また、賃貸経営によって得た分の所得については住民税の対象にも含まれます。住民税の場合は翌年の税金支払いの対象となりますが、税率はおおよそ10%程度です。つまり、家賃収入の154万円に10%を乗じた15万4,000円が翌年の住民税として加算されることになります。つまり、家賃収入の税金は「30万8,000円+15万4,000円=46万2,000円」です。

税金がいくらぐらいかの目安把握につなげる

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この段落で取り上げた所得税と住民税のシミュレーションを参考にして、自分自身の家賃収入に対する税金の合計額がいくらぐらいになるのかという点を理解しておくことが大切です。税金がいくらになるのか目安をつけることで、可処分所得の計算につなげることもできます。日常のキャッシュフローを上手く回していくためにも、目安金額の把握は重要です。

家賃収入の税金が非課税となるのは?

所得税が非課税となる場合は?

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家賃収入による税金がいくらぐらいになるのかという目星をつけながら、賃貸経営を行っていくことがポイントです。その上で、家賃収入の税金が非課税となる場合についても確認を進めていきます。当然のことですが、賃貸経営が上手くいっておらず、利益を出していなければ課税されることはありません。収入がないのに税金を払う必要はないということです。

年間売上1,000万円以下の場合

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家賃収入については消費税の発生を挙げることもできますが、年間で1,000万円以上の課税売上高がなければ、消費税の課税対象とはなりません。つまり非課税物件として賃貸経営を続けていくことができるのです。賃貸物件を住宅用として貸し出している場合は非課税取引に分類されるので、そもそも課税対象とはならず、消費税がかかることはありません。

住宅用の賃貸物件は非課税

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したがって、住宅用の賃貸物件として貸し出している場合、年間の課税売上が2,000万円だろうと、3,000万円だろうと課税されることはないということです。ここで言う非課税とは消費税のことであり、所得税や住民税はかかってくるので注意が必要です。一方で、事業用として賃貸している物件については、年間1,000万円以上の売上に対して課税されます。

事業用賃貸の定義

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事業用とは事務所や貸店舗、貸倉庫や貸ビルといった類が対象となります。こうした形で事業用の店舗やオフィスとして賃貸物件を貸し出す場合は、年間1,000万円以上の課税売上がある場合に、消費税の支払い対象となります。反対に考えれば、年間1,000万円以下であれば非課税ということです。その辺を上手く調節していくことも収入を増やすポイントです。

節税対策への意識も大切

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また、賃貸経営による家賃収入が赤字の場合で給与所得がある場合は、給与所得と合算することで、少しでも税金を安くすることができます。賃貸経営の赤字部分は給与所得との合算によって節税につなげられます。そのため赤字だからと言って嘆くのではなく、いかに節税につなげるか考えて行動することが大切です。賃貸経営は翌年に黒字にすれば良いのです。

非課税とするには年金などの収入にも注意

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家賃収入を非課税とするためには、家賃収入のみならず年金などといった収入にも注意を払う必要があります。給与所得がない場合でも、年金等による所得がある場合、課税対象となるケースが出てきます。あくまでも総合課税の1つとして不動産所得があるということです。その辺の理解も促進した上で、適切な形で賃貸経営を行っていくことが求められます。

家賃収入の税金の節税対策を解説!

税金の考え方を再認識

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家賃収入による税金の計算については、いくらぐらいになるのかという目安を立てることと、事業用物件なのか居住用物件なのかといったところの違いも理解しておくことが求められます。税金がいくらぐらいになるのかわからないと、その後の資金計画も立てにくくなってしまいます。安定した賃貸経営を続けていくために、確実に抑えておきたいところです。

必要経費の見極めが重要

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その上で、賃貸経営を行っていく際に欠かせない節税対策についても具体的に触れていきます。節税対策を十分に行うことによって、支払う税金を少しでも安くすることができます。すなわち、単純な収入がアップするということです。節税対策のための必要経費については見極めが重要なポイントです。何でもかんでも経費として見なすことはできないのです。

赤字経営は避けるべき

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もちろん、所得金額が少なくなればなるほど、支払うべき税金の金額も安くなっていきますが、それでは賃貸経営をしていることの意味が薄れてしまいます。また、赤字経営などを続けていると、金融機関からの融資も受けにくくなるというデメリットが発生します。なるべく高い利益を出していく中で、節税対策を効果的に行っていくことが大切なポイントです。

必要経費の具体例

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節税対策には見極めが重要ですが、なるべく所得金額を抑えるためにできることを行って、少しでも節税につなげることが重要です。家賃収入を得るために直接かかった費用については、経費として計上することができます。例えば、管理会社の方にプレゼントした手土産代や飲食接待費なども経費として計上できます。これは、人間関係作りに必要だからです。

立ち退き費用なども経費に

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あるいは、実際に賃貸経営を行うための物件を見学に行った際の交通費も、必要経費として認めてもらうことができます。また、入居者を募集するためのチラシ作成費や広告費、帳簿などの印刷費用も経費として認めてもらえます。マンションを建て替える必要がある場合、その際にかかった立ち退き費用についても、必要経費として節税対策につなげられます。

専門家への相談がおすすめ

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上記では、必要経費として認めてもらうことができるものの一例をご紹介しましたが、何を経費にできて何を経費にできないのかという細かい部分については、所轄の税務署や税理士の方に相談をするのが一番です。必要経費として認められる費目についても、100%認めてもらえるわけではないこともあります。その辺も含めて、相談するのがおすすめです。

固定資産税や都市計画税など

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また、家賃収入を得るために直接的にかかった費用については、確実に経費として計上をして節税対策につなげることがポイントです。賃貸物件の固定資産税や都市計画税、あるいは、火災保険や地震保険の損害保険料などは全額経費として認めてもらうことができます。減価償却費についても必要経費として認めてもらことができるので、節税対策となります。

減価償却費の考え方

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減価償却費については、一定の計算をすることで節税対策につなげることができます。それは、「物件の取得価額×耐用年数に対応する償却率」によって導き出されます。賃貸用の物件が強い築であれば法定耐用年数が採用されて、賃貸物件が中古の場合は築年数に応じて、償却率が変わっていきます。まずは、新築と中古の違いを理解しておくことが大切です。

減価償却費の具体的な計算式

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中古物件の築年数が法定耐用年数を越えている場合の償却率は、「法定耐用年数×20%」で計算されます。一方で、築年数が法定耐用年数まで満たしていない場合は、「(耐用年数-経過年数)+経過年数×20%」という計算式によって、償却率が計算されます。法定耐用年数については物件の構造ごとに定められているので、その年数を確認することが大切です。

事業にすると認められる経費の額が増える

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家賃収入の節税対策としては、事業として行うことも検討するのがおすすめです。マンションやアパートの1室だけを賃貸しているという場合には、事業として認めてもらうことが難しいですが、アパートやマンションを10室以上保有していたり、戸建てを5棟以上保有していたりする場合は、事業として行う貸付の不動産所得と見なしてもらうことができます。

控除額もアップする

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事業として貸付を行う不動産所得と見なしてもらうことによって、経費として控除できる部分の金額が大きくなっていきます。例えば、事業でない場合の不動産所得の青色申告控除は10万円ですが、事業として見なしてもらうことで、控除額を65万円まで引き上げてもらうことができます。また、家族を従業員として支払った給与も経費として認めてもらえます。

メリットが多い事業の不動産所得

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さらに、前年まで収入に含まれていた家賃を、滞納などの理由によって回収できなくなった場合、事業として申請していれば、回収できなくなった年の経費として計上することができます。また、建物の取り壊しなどによって損失が出た場合も、事業であれば赤字額を損益通算することができます。このような形でメリットがあるのが、事業による不動産所得です。

事業にして節税対策につなげる

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事業の場合ももちろん、固定資産税や都市計画税、地震保険や火災保険といった損害保険料などを経費として組み込むことができます。目安としては、マンションやアパートを10室以上経営している場合です。あた、戸建てについては5棟以上が目安となります。個人名義で物件を所有している方は、事業にして節税対策につなげることも検討に値する事項です。

家賃収入の税金では住宅ローン控除を受けられない?

家賃収入と住宅ローンの関係を理解

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家賃収入がある場合には、節税対策を効果的に行うことで、少しでも支払うべき税金額を安くすることがポイントです。その上で、税金がいくらぐらいになるのか知っていくことも重要です。さらなるポイントとして、家賃収入の税金と住宅ローン控除の関係について解説していきます。両者の関係を理解しておくことも、節税対策へのポイントにつながります。

賃貸経営用のローンでは受けられない

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家賃収入と住宅ローンの関係について、単刀直入に申し上げると、賃貸経営用のローンで住宅ローン減税を適用することができないのです。つまり、税金がいくらぐらいになるのかという計算についても、住宅ローンの金額が適用されることはありません。自己の居住用に対して適用されるのが住宅ローン減税の仕組みであり、賃貸する場合は対象外となります。

住宅ローンを節税対策の計算に含めない

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そのため、最初から住宅ローン減税があるものと見込んで、税金がいくらぐらいになるのかと計算をしてしまうことはリスキーです。本来であれば安くなると思っていた所得税や住民税が、想定より高くなってしまうので、いくらか計算する際に住宅ローンについては当てにしないことがポイントです。ただし、住宅ローンの借入金利については経費に含まれます。

部分的には対象になることも

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1つの物件や部屋を完全に貸し出している場合は、住宅ローン減税を適用することができませんが、部分的に対象に含めてもらうことは可能です。それは賃貸併用住宅などの場合です。例えば、床面積が同じ3階建てのアパートに居住していて、3階部分だけを貸し出している場合が当てはまります。1階と2階は自分たちの居住スペースであることが条件です。

3分の2が住宅ローン控除の対象に

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この場合、3階建てアパートの3分の2を自宅として活用しているため、住宅ローンについても3分の2にである金額に対して控除対象の1%を減税してもらうことができます。例えば、住宅ローンの借入額が3,000万円である場合は、3分の2となる2,000万円に対して1%が住宅ローン控除の対象となります。これを抑えておくことで、節税対策につなげられます。

自分たちの居住用のみ適用

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つまり、自分たちが居住するスペースに対して借りた住宅ローンについては、減税対象に含めることができるということです。この場合は3分の2が住宅ローン控除の対象ということですが、自分たちが1階に住んで、2階と3階を賃貸に出す場合は、3分の1を住宅ローン控除対象にできるということです。賃貸分については、控除対象になることがありません。

税理士などへの相談もおすすめ

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住宅ローン控除を適用できるのかできないのかによっても、支払うべき税金がいくらぐらいになるのかという計算が変わってくることになります。その他の経費と合わせても大きな金額になることは間違いないので、確実に理解を深めておくことがポイントです。住宅ローン控除も含めて、わからないことがあれば税務署や税理士に相談することがおすすめです。

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家賃収入の税金の確定申告の方法とは?

確定申告の仕組みも理解

出典: https://www.fukuokafudousan.com

家賃収入と住宅ローン控除の関係について理解を深めつつ、税金がいくらぐらいになるのかという計算に役立てていくことがポイントです。住宅ローン控除に限った話ではありませんが、少しでも減税につながるポイントを抑えておくことが大切です。その上で、家賃収入の税金と確定申告の関係についても、具体的に解説を行っていきます。

サラリーマンでも確定申告が必要な場合は?

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基本的にサラリーマンの方であれば、会社で年末調整を行って税金がいくらになるのか計算してくれるので、自ら確定申告を行う必要がありません。それでも、給与以外の所得が20万円を超えた場合は確定申告を行う必要が出てきます。また、不動産投資をしている場合は、損益通算の兼ね合いもあるので赤字でも確定申告をしておくことが求められます。

確定申告の期間を把握

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不動産投資を行っていて家賃収入がある場合は、自分で確定申告をすることでいくらぐらいの税金になるのか計算する必要があります。確定申告については、毎年1月1日から12月31日にかけての所得分を、翌年の2月16日から3月15日までに税務署で行う必要があります。マンション経営や不動産投資を始めた場合は、その段階で税務署に届け出るのが賢明です。

青色申告特別控除の適用

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不動産投資を開始した段階で税務署に届け出ておくことで、青色申告特別控除を適用することが可能となり、その分、最低でも10万円分の所得控除を受けることができます。また、事業的規模で不動産経営を行う場合は、確定申告によって65万円の控除を受けることができるのです。だからこそ、投資を開始した時点で税務署に届け出ておくのが賢明です。

青色申告では特に期日に注意

出典: https://fudousan-kyokasho.com

確定申告や青色申告を行う場合は特に期日に注意をする必要があります。確定申告の期間については、上記でも取り上げたように2月16日から3月15日までとなります。この期限に1日でも遅れると青色申告特別控除を受けることができなくなり、さらに延滞税などの余計な税金も徴収されることになります。確定申告は期日を守って行うことがポイントです。

専門家への確定申告の依頼もおすすめ

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また、期日直前になってくると確定申告会場は大変混雑してきます。不動産による所得がある人以外にも、個人事業主や年金生活者といった方たちも確定申告を行うことになるので、なるべく2月中に確定申告を済ませておくことがポイントです。不動産投資の物件が増えてきて、自分で確定申告をするのが大変な場合は専門の税理士に依頼するのもおすすめです。

税理士事務所への委託

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投資対象物件が増えていくことによって、確定申告に必要な帳簿づけや領収書の管理などが煩雑になっていきます。その煩雑さを回避して税金がいくらぐらいになるのか計算する上では、専門家に委ねてしまうのも一つの考え方です。最初は自身の勉強も兼ねて自分で確定申告をするのも効果的ですが、年数が経過したら税理士事務所への委託がおすすめです。

e-taxでの確定申告

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また、自分で確定申告をする場合も、e-taxの手続きをしておけば、わざわざ税務署に行かなくても自宅から確定申告を済ませることができます。e-taxによる確定申告では、カードリーダーと電子証明書が組み込まれているマイナンバーカード、住民基本台帳カードが必要となります。カードリーダーについては、家電量販店などで3,000円前後で購入できます。

会計ソフトの利用も効果的

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税理士に依頼するお金がないという方でも、無料で利用できる会計ソフトや月額1,000円程度で利用できる会計ソフトを利用すれば、自らの力で確定申告を済ませることができます。帳簿管理には一定の知識も必要ですが、会計ソフトを使えばその辺もカバーしてくれます。いろいろな選択肢の中から、自分自身に合った手段を選ぶことも大切なポイントです。

家賃収入での税金の計算は重要!専門家へ相談も!

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家賃収入にかかる税金がいくらぐらいになるのかという点に注目をして、具体的なシミュレーションなどを行ってきました。税金がいくらぐらいになるのかという点は、とても重要なポイントです。自分でわからない部分は、税務署や税理士などの専門家に相談することも大切です。適切な不動産投資を続けることで、適切な家賃収入を確保していきましょう。

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