海外不動産投資は、利回りも大きく、分散投資もでき、投資対象としてはなかなかいいものです。しかし、メリットがある一方で、リスクもあります。融資が受けにくい、情報が得にくい、海外だからこそある法律や税金の壁などです。その両面を見ながら、今回は海外不動産投資のやり方やおすすめの方法などについて解説します。

インカムゲインとは、不動産投資の場合、家賃収入のことです。このインカムゲインで大きな利益を上げるためには、不動産需要が多く、経済も安定し、成長を続けている国で不動産を購入し、賃貸に出すといいとされています。そこで、注目されているのが新興国ですが、そのほかにも大きな利回りが得られる国はあります。

不動産を安く購入し、高く売った場合は売却益を得られますが、この売却益のことをキャピタルゲインと言います。キャピタルゲインで大きなリターンを得るには、いかに安い不動産を見つけるかがポイントです。その点、海外にはまだまだ価格の抑えられた不動産がたくさんあります。情報を収集して、丹念に探せば、いい物件が見つかる可能性があります。

日本では人口減少の傾向があります。それでいて、供給される賃貸住宅は増え続けています。ということは、賃貸住宅が余る流れになっているということです。その結果、空き部屋で悩んでいる大家さんがかなりいます。賃貸住宅を購入しても全然利回りがないということです。一部都会の賃貸住宅を除いて、不動産投資で儲けるのは難しいです。

日本でも高度成長の時代は不動産価格が着実に上昇していました。また、バブル期には土地の値段が大きく上がり、不動産売却により大きな利益を得る人がたくさんいました。しかし、日本の不動産価格は現在頭打ちの状態です。これ以上の値上がりはあまり期待できません。したがって、日本で不動産投資をしてもキャピタルゲインは得にくいのです。

海外不動産投資をする場合は、経済成長率の高い国に注目しましょう。中国や東南アジアは成長率が5パーセントから7パーセントで推移していて、今後の見通しも明るいです。インカムゲインであろうとキャピタルゲインであろうと、経済成長率は重要な指標です。また、アメリカやドイツも成長率が2パーセント程度で、日本よりも高いです。

同じ不動産投資をするにしても、住宅を購入する人が多く、賃貸住宅の入居率が高い海外の国のほうが利益も得やすいし、利回りも大きいです。特に東南アジア諸国では、人口がどんどん増え、個人所得も上昇の気配があり、新規住宅や賃貸住宅へのあこがれが強まっています。できればこのような国に海外不動産投資をしたいものです。

日本の不動産だけを所有していても、必ずしも大きな利回りが得られるとは限りません。それどころか、損をしてしまう場合もあります。そのほか、株や債券、投資信託などにもリスクがあります。そんなときに、海外不動産投資をすれば、リスクが分散され、大きな損失に合わないで済む可能性があります。これも海外不動産投資のメリットです。

投資の基本は、安く買って、高く売るということです。どんな投資であれ、これにつきます。しかし、日本の不動産を安く手に入れるのは難しいです。それに対して、海外不動産はまだまだ低い価格帯のものがたくさんあります。それが、景気や経済環境により値上がりする確率も高いです。つまり、投資の基本をストレートに実践できるメリットがあるのです。

日本で不動産を購入する場合は、さまざまな税金を納める必要があります。不動産取得税、印紙税、登録免許税、固定資産税、所得税、住民税、消費税などです。ところが、日本人が海外不動産を購入する場合は、これらの日本の税金は課せられません。現地の国の税金は支払う必要がありますが、少なくとも日本の税金は心配しなくていいのです。

不動産を購入し、運営をしたら、必ず利益が出ると決まっているわけではありません。損をする場合もあります。その損失分と他の給与などの所得を合算すると、実際の所得が低くなり、税金も安くなるのですが、これを損益通算と言います。この損益通算は海外不動産にも適用されます。つまり、海外不動産の運営で税金節約のメリットがあるのです。

海外不動産を運営していく場合も、日本国内同様さまざまな費用が掛かります。その費用を経費として計上できれば、不動産所得も減って、税金も低く抑えられますが、この経費計上が海外不動産でも可能です。具体的には、管理費、修繕費、住宅ローンの金利分、減価償却費などです。これで利益が出て、税金も安くなれば、一石二鳥です。

減価償却の対象に土地は含まれません。建物だけです。つまり、建物と土地の価値を比べて、建物の価値が大きい不動産のほうが減価償却費が高くなって、経費が増えるのです。したがって、その分税金が安くなるメリットがあります。海外、特にアメリカの不動産の場合は、圧倒的に土地よりも建物の価値が大きいので、税金対策にはぴったりです。

加速度償却という言葉はなじみがないでしょうが、名称を見ればわかるようにスピーディーに減価償却を行うことです。例えば、建築から22年以上を経過した中古住宅の場合、その22に20パーセントをかけた約4年で減価償却ができます。こうなれば、この4年間は不動産所得がマイナスになり、損益通算によって税金が大幅に減るメリットがあります。

すでに説明した通り、海外の国の中には経済成長率も高く、住宅需要が拡大しているところがたくさんあります。個人の所得も大幅に伸び、質のいい不動産や賃貸住宅を求める富裕層も多くなっています。そんな中で、日本人が不動産投資をすれば、大きな利回りが得られるビックチャンスが生まれます。海外不動産投資は素晴らしいメリットがあるのです。

ローンの形態にリコースローンとノンリコースローンがあります。どう違うのか、具体的な例でお話ししましょう。リコースローンで8000万円借りて、不動産取得費用に充てたとします。この不動産が担保になるのですが、ローンの返済ができないときに担保を取られて、その担保が5000万円でしか売れなかったすると、残りは別の方法で返済します。

海外不動産の購入で現地銀行を利用する場合は、ノンリコースローンが適用されることが多いです。ノンリコースローンの場合は、担保となった不動産がもともとの価格よりも低い価格で売れても、ほかの方法で返済額を補う必要がありません。それだけに、リスクが少ないのです。その分、金利は高く、審査は厳しいですが、それでもメリット大です。

日本で不動産を購入するのとは違い、海外不動産を手に入れる場合は情報収集が極めてしにくいです。わからないことがあったら、ちょっと現地まで行ってみようというわけにもいかない場合が多いです。そのために、質のいい不動産をいい条件で購入する判断がつきにくく、おかしな物件に手を出してしまうリスクがあります。そうなれば、投資の失敗です。

海外で不動産を購入する場合、ノンリコースローンとなってリスクが減るのはいいのですが、融資条件そのものは甘くはありません。まず、日本人に融資をしてくれる金融機関があまり多くはありません。仮に融資をしてくれても、自己資本比率や融資金額に制限があります。思ったような融資を受けられないと、不動産投資そのものが失敗する場合もあります。

融資条件が厳しいことに含まれますが、海外の金融機関で住宅ローンを組むと、融資金利が高くなる傾向にあります。これはノンリコースローンの宿命とも言えるもので、借り手にとってはリスクが少ないですが、貸し手にとっては大きなリスクを伴います。そのために、金利を高くして、損失が大きくならないようにしているのです。

海外不動産は、普通日本円では購入しません。現地通貨を利用します。売却時も同様です。賃貸に出して、家賃収入を得る場合にも現地通貨でやり取りをします。ということは、現地通貨と日本円の為替レートにより、得をしたり、損をしたりする場合があります。つまり、海外不動産投資には為替リスクがついて回るのです。

海外の国には日本以上に政情不安の国があります。その時その時の政権により、政策が大きく変わり、最悪の場合、財産が没収されてしまうリスクもあります。そこまでいかなくても、不動産に関する法律や税金のルールが短期間で大きく変わることもあります。それだけカントリーリスクが高いのですが、そのために不動産投資を失敗することも考えられます。

海外の不動産市場は、さまざまな条件や要因によって大きく変動します。経済情勢、開発事情、人の細かい心の動きなどだけで、これまで大きな利回りを得られた不動産がうまく収益を上げられなくなることがあります。かといって、いつ手を引くべきなのか見計らうのが難しく、失敗して大きな損失を出してから撤退というリスクもあります。

不動産を取得した後の管理は国内でも大変ですが、海外の場合は、現地の言葉か英語ですべての手続きを行わなければいけないので、余計に骨が折れます。入居者募集、修理費や管理費の徴収、税金の申告などさまざまな業務がありますが、普通は海外不動産投資を得意としている業者に頼みます。しかし、そういう業者に支払う費用は意外に高いです。

国や地域によって、外国人の不動産購入や取得を禁止している地域があります。そのような場所では、日本人は不動産投資をできません。したがって、海外不動産投資を考えている人は、あらかじめ対象の国の法律や規制を調べから実行に移すべきです。

海外不動産投資には上述したようなさまざまなメリットやリスクがあります。今現在も海外不動産投資に乗り出そうか迷っている人も多いと思いますが、これらのメリットとリスクをよく検討したうえで、海外不動産投資を行うか決めてください。

不動産というものは、一般に経済情勢の変化や金融の動きの影響を受けにくいものです。もちろん、まったく影響がないわけではありませんが、長い目で見ると大きく価値が減じる恐れは低いです。また、アメリカなどでは、中古物件でも日本と違い大きな価値を有しているので、所有することによるメリットが大きいです。

海外不動産を購入し、すべて自分名義にしておけば、不動産会社や管理会社に何が起ころうとも損をすることはありません。不動産の価値もそのままです。したがって、海外不動産を所有すれば、大きな資産を得たも同然で、今後の生活に大きく役立ちます。ただし、名義がすべて自分のものでない場合は、投資失敗により不動産を失うリスクもあります。

株式投資などの投資の場合は、儲かる場合はいいですが、損をすると全額失ってしまう場合があります。それに対して、不動産投資ではそのようなリスクはあまりありません。それだけに、安全な投資を希望する人には不動産投資をはおすすめだし、特に海外の不動産投資では国によって大きな利益を期待できます。

最も手っ取り早く海外不動産を購入しようと思ったら、現地まで飛んで、現地不動産会社から購入することです。ただし、この方法にはリスクがあります。まず言葉の問題です。現地語か英語でしかやり取りができません。また、日本と法律や税金のルールが違うので、後でトラブルが生じたときの対処が難しいです。また、インチキ会社もあります。

ファイナンシャルプラナーという存在がありますが、お金に関するさまざまな問題を扱う専門家です。このファイナンシャルプラナーの中でも海外不動産投資に詳しい人がいます。その人に依頼して、海外不動産を購入することができます。この場合は、現地不動産会社と違い、現地と日本の両方のルールを理解しているので、安心して依頼ができます。

日本の不動産会社の中にも海外不動産投資を専門に扱っている業者があります。そこに相談すれば、質のいい海外物件を好条件で購入できます。このような不動産会社は、現地と日本の両方の法律を調べ、税金のルールにも通じています。したがって、購入後のアフターフォローもしっかりしているので、安心して海外不動産を購入できます。

海外不動産投資は利回りもよく、お得だとは言っても、そう簡単には始められません。躊躇する人もいます。では、どうすればいいかですが、こうしてはいかがでしょうか。まず海外不動産投資セミナーに参加してみるのです。海外不動産投資セミナーでは、海外不動産投資の利点、リスク、始め方、投資対象選びどの情報を提供してくれます。

国や地域によって、不動産市場は大きく動いています。短期間で値上がりし、ハイリターンを狙える場合もあるし、賃貸需要が高まって、高利回りが期待できる場合もあります。もちろん、その反対もあり得ます。しかし、個人的のその情報を得るのはかなり難しいです。その点、海外不動産投資セミナーでは、専門家が最新情報を提供してくれます。

一般的な海外不動産セミナーでは、多数の参加があります。この場では、海外不動産投資をするように促されることはなく、基本的な説明だけです。したがって、まだ海外不動産投資に乗り出すか決めていない人でも参加できます。そういう意味では気楽です。もし気が向いたら同じセミナーでも個別セミナーに参加して、詳し情報を入手しましょう。

海外不動産投資セミナーを主催するのは日本の不動産会社です。しかし、不動産会社によって、同じ海外不動産投資でも現地情勢の解釈や判断、得意とする地域、専門分野などが異なります。したがって、一つのセミナーに参加しただけでは情報が偏ってしまう場合がありますが、複数セミナーに参加すれば比較ができ、より広い視点で考えられます。

海外不動産投資を始めようにも、どこから手を付けたらいいかわからないという人もいます。そのような人は、初心者向けセミナーに参加することをおすすめします。海外不動産投資のイロハから税金のルール、現地の法律までを詳しく教授してもらえます。したがって、海外不動産投資への決断がしやすくなります。

フォーランドリアルティネットワークジャパンでは、海外不動産投資を考えている人のために基本的な情報提供から国ごとの事情の教授などをセミナーで実施しています。具体的には、キャピタルゲインとインカムゲインの説明、国内外の税金のルール、メリット、東南アジアやアメリカの不動産投資などのテーマを扱っています。

ステイジアキャピタルの海外不動産投資セミナーでは、基本的な情報提供よりも具体的な物件情報を求めている人におすすめです。例えば、日本政策金融公庫を利用してお金を借り、イギリスで不動産投資をするなどのかなり突っ込んだセミナーが行われています。また、東南アジアだけではなく、イギリスやアメリカでの不動産投資にも詳しいです。

スターツは創業50年という歴史がある不動産会社です。海外不動産だけでなく、国内不動産も扱っています。どちらの分野も歴史があるだけに、きめ細やかなサポートがあります、セミナーでも現地スタッフが海外不動産投資のメリットや税制面での優遇などについて詳しくアドバイスしてくれます。世界各国にネットワークがあるので、情報量が多いです。

日本には無数の不動産会社がありますが、海外不動産投資に精通している会社はそれほど多くはありません。しかし、海外不動産を購入して、運営する場合は、海外不動産投資に強い会社を選ばないと、大失敗します。そのような会社なら、国内外の税金や法律に詳しく、丁寧なアドバイスをしてくれるので、何かと助かります。

現地の不動産会社で海外不動産を購入する場合は、現地語か英語の説明書類が手渡されてもしょうがないですが、日本の不動産会社で海外不動産を購入する場合は、説明書類を日本語にしてもらわないと困ります。それを不親切に英語のまま渡す不動産会社は信用できないし、アフターフォローもどの程度できるのか不安で、リスクも大きいです。

海外不動産投資をする場合は、現地情勢の把握が欠かせません。経済情勢、政治情勢、法律や税制の変化などを現地エージェントから入手する必要があります。したがって、日本の不動産会社から海外不動産を購入する場合は、信頼のおける現地エージェントを持つ会社を選ばなければいけません。その手間を省く会社を選ぶと、失敗する恐れがあります。

日本同様、海外でも戸建て住宅を購入して、賃貸に出したり、売りに出したりできます。ただし、中古物件の場合は、傷んでいることがあり、修繕費用を出さなければいけません。それでも、アメリカの場合は、中古物件の耐用年数が長く、築数十年の建物でも意外に需要があります。そこから、大きな利回りを得ることも収益を得ることもできます。

海外不動産投資と言えば、だれもがコンドミニアムの購入を思い浮かべます。コンドミニアムと聞いてぴんと来ない人は、日本の分譲マンションと同じだと考えてください。このコンドミニアムを賃貸に出したときは、管理が大変だと思う人もいますが、現地の管理会社がすべてこなしてくれるので安心です。

コンドミニアムは日本の分譲マンションと同じだと書きましたが、海外コンドミニアムの場合、施設が充実しています。プールやフィットネスクラブが備わっていたりします。日本にもそのようなマンションはありますが、やはり海外のコンドミニアムはすごいです。海外不動産投資で購入するコンドミニアムもそのようなところが多いです。

ホテルで不動産投資と言っても、ホテルを丸ごと買うわけではありません。それではホテル営業となってしまいます。ホテルで不動産投資とは、ホテルの1室を購入し、宿泊客に貸し出すことによって、利益を得るのです。とはいえ、実際に宿泊客の募集や部屋の管理は、ホテル側がやってくれます。したがって、投資者は何もすることはありません。

海外不動産投資をする前に、対象国のGDPをチェックしましょう。GDPの数字が順調に伸びている国は、今後の経済成長が期待できます。中には、横ばいの国もありますが、横ばいでも投資対象としては決して悪いとまでは言えません。後は、人口動態も重要です。若い人が多い国は、今後も発展し続けるので、不動産需要も拡大します。

海外不動産は現地通貨で購入するので、現地の通貨の為替変動により、得をする場合もあれば損をする場合もあります。基本的に現地通貨が値上がりしてくれれば、海外不動産の資産価値も上昇します。したがって、投資国の経済情勢や経済政策、前述のGDPや人口動態を踏まえて、今後の為替レートがどうなるか見当をつけておきたいところです。

海外不動産の価格と利回りに異常な数字がないかチェックしましょう。あまりに高い不動産価格ならば、暴利をむさぼろうという会社なのかもしれないし、そんな会社から購入でもすれば損をしてしまいます。また、利回りも平均を大きく上回る数字が設定されていたら、一度疑ってかかる必要があります。いずれにせよ、自分でも相場を確認しておくことです。

海外不動産を購入して、運営するにしても、ローンが利用できるかどうかは重要ポイントです。ローンが利用できなければ、現金で購入することになりますが、果たしてどれくらいの人がそれだけの現金を持っているのでしょうか。やはりローンで購入したいところですが、国や金融機関によって制限があるので、その点は前もって調べておきましょう。

海外不動産投資で失敗をした場合のリスクは大変大きなものがあります。したがって、いざ海外不動産投資を始めようと思ったら、下準備をよくし、調べられる点については入念にチェックしておきましょう。少なくともここに挙げた点だけは、チェックの最低基準です・海外不動産投資で失敗しないためにも、やれることはすべてやっておくことです。

アジア新興国では、人口が増加しつつあり、経済成長率も高く、今後の新築物件の購入や賃貸住宅の需要は伸びていく傾向にあります。したがって、アジア新興国へ不動産投資をすれば、大きな利回りも得られ、収益も上がる可能性が高いです。

相対的に見れば、アジア新興国へ不動産投資をする意義は大きなものがありますが、リスクがないわけではありません。まず、政情不安です。国によって、安定度が低く、失敗リスクを考える必要がある場合があります。また、規制が大きい国があり、外国人の不動産投資に消極的な場合もあります。さらに、ローンの金利は高く、融資を受けにくいです。

先進国の中でもアメリカとカナダの場合を取り上げてみましょう。アメリカもカナダも移民大国です。アメリカの場合は、現在移民規制の動きがありますが、それでも人口増加に向かっています、したがって、両方の国とも不動産需要も高く、高い利回りが期待できます。政情も安定しているので、リスクは低いですが、不動産投資にコストがかかります。

アメリカやカナダをはじめ、世界には未開発地域がたくさんあります。その未開発地域が未開発地域のままなら、土地投資をする意味はありません。しかし、今後開発が予想され、人口が増え、不動産需要も増す見通しの地域に土地投資をすれば、大きな利益を見込めます。また、そのような地域に建てられる物件に投資をすれば、高い利回りも期待できます。

海外不動産投資対象として特に人気が高いのがフィリピンです。中でも、首都マニラのコンドミニアムは安く購入できて、大きな利回りが期待できます。50平方メートルのコンドミニアムでも1000万円くらいしかしません。治安の悪くない地域もあり、インフラ整備が進んでいる場合もあり、投資対象としては一押しです。

フィリピンにはクオータービザという便利な制度があります。クオータービザの取得は簡単ではありませんが、いったん取得すると無制限の永住権が得られるだけでなく、それ以外にも不動産投資で物件価格の80パーセントの融資を受けられます。もちろん、ノンリコースローンなので、いざとなったときも安心です。

フィリピンで不動産投資をすると、利回りがおよそ12パーセント前後です。高い利益を得られます。それだけでなく、賃貸住宅は前家賃制度なので、最初から利益の取り損ないはありません。保証金も付きます。いかにフィリピンでの不動産投資にメリットがあるかがわかります。空き部屋リスクも低く、失敗する率も高くはありません。

マレーシアも海外不動産投資に向いた国です。成長が著しく、経済成長率も年平均で6パーセントを誇っています。人口も安定して増加し、不動産需要も拡大が見込まれ、利回りも悪くありません。

マレーシアの一番の魅力は物価が安いこと。日本よりもシンガポールよりも香港よりも低水準です。もちろん、不動産価格も高くはありません。安い値段で不動産を購入し、高い利回りで得をし、他の国では得られないような資産を築くこともできます。

シンガポールでの不動産投資の場合は、政情不安による失敗を考える必要はありません。極めて安定した国なので、投資対象としてはお墨付きを与えられます。特におすすめな点が不動産投資による収益に税金が課せられない点。利益はそのまま懐に入ります。規制も少なく、投資自体がしやすいです。

シンガポールの不動産価格は高騰を続けています。40平方メートルのコンドミニアムでも7000万円する場合があります。この価格だと、東京で分譲マンションを買ったほうが安いです。シンガポールで不動産投資をする最大のネックがここにあり、失敗した場合も損失が大きいです。また、融資金額も物件価格の5割から6割程度と低いのも難点です。

ハワイの不動産を投資対象として購入する人も多いですが、自分の別荘として利用する人もいます。よく芸能人が別荘となったハワイの不動産で夏休みを満喫している姿をテレビで見ますが、投資以外の典型的な利用方法です。

ハワイの固定資産税は高いので、不動産投資をしても、必ずしも大きな利回りが得られるわけではありません。また、維持管理費も高くつき、投資対象としてはアジア新興国に負けます。それでも、不動産価格の上昇率はいいので、完全に投資対象から外すこともできません。

アメリカでは、一時リーマンショックにより不動産価格が下落しました。それでも、長い目で見れば、不動産価格は上昇しています。実際に不動産を購入する場合は安くはありませんが、価格上昇が続いているので、売却した場合の利益も大きいです。利回りも低くはありません。税金や法律などは州によっても違いますが、投資国としてはおすすめできます。

日本の場合は、住宅の築年数が古くなると、不動産の価値が減じてしまいます。ところが、アメリカでは中古物件を大切の扱う風習があります。リフォームすればまだ使えるというわけですが、それだけ中古物件の耐久性もいいです。したがって、中古物件を購入しても、大きな利益を得られる可能性は高く、失敗するとは限りません。

未完成物件を購入した場合、完成までは収益を得られません。もし完成までに懐具合がきつくなっても、ローンの支払いは続きます。未完成物件の状態では、売却もできず（買う人がいない）、処分もできません。経済状態が悪くなれば、不動産を取られてしまう場合もあり、このケースで失敗する例もよく見られます。

一般にフィリピンなどの新興国では空き部屋リスクは低い傾向にあります。ところが、コンドミニアムの過剰供給問題が起きています。何千戸もの住宅を供給するコンドミニアムが建設されたり、現地人には手も出ないような価格が設定されたりする場合があるのです。そうなれば、賃貸に出そうとしても借りる人が出現せず、大失敗です。

不動産会社や管理会社が倒産しても、不動産そのものは奪われませんが、もし所有率が100パーセントでない場合は没収されていまう場合もあります。そうなれば、取り戻すのは容易ではなく、そのまま損をするというパターンもあります。これもよくある失敗のパターンです。

海外不動産投資で失敗をする人は意外に多いです。失敗例はいくつもありますが、例えば、治安の悪い地域のコンドミニアムを購入して賃貸に出そうとしたら、中の設備一式を盗まれて大損をしたとか、固定資産税や維持管理費、保険料などが高額で、まったく儲けが出ないなどの例があります。誰しも失敗はしたくないですが、注意すべき点は多いです。

ここまで海外不動産投資のやり方やメリット、リスクなどを解説しました。海外不動産投資は大きな利回りを期待でき、収益も上がる可能性がありますが、海外ならではのリスクも存在します。したがって、実際に投資を行う場合は、慎重に検討し、注意事項をよくチェックし、間違いが生じないようにしなければいけません。